Akaryakıt sektöründe istasyon yatırımlarının geri dönüş süresinin İstanbul İli örneğinde incelenmesi
No Thumbnail Available
Date
2018
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Ankara: Ankara Üniversitesi:Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı
Abstract
Türkiye’de perakende akaryakıt sektöründe, özellikle akaryakıt ürünlerinin son kullanıcıya iletilmesi aşamasında yoğun bir rekabet yaşanmaktadır. Bu rekabet ana dağıtıcı firmaların bayi ağlarını her geçen gün genişletmesine ve akaryakıt istasyonu yatırımlarının giderek artmasına yol açmaktadır. İstasyonların yer seçimi sürecindeki yasal prosedürler, arazi ve arsa seçimi, marka seçim süreçleri ve tüketici tercihleri gibi rekabeti etkileyen birçok etken bulunmaktadır. Akaryakıt dağıtım firmaları ve bayilerinin yatırım tercihlerine bakıldığında, özellikle yasal prosedürlere uygun arsa ve arazi temin etmenin yatırımlara yön vermede ve yer seçiminde temel etken olduğu ve yatırım fizibilitesinin ikinci plana atıldığı görülmektedir. Karlılığa etki eden faktörler ile yatırımın geri dönüş süresi gibi kavramlar, istasyonun kuruluş aşamasında değil, işletme süresinde test edilmekte ve değerlendirilmektedir. Oysa yaşanan rekabet ortamı, yatırım fizibilitesi çalışmasını çok daha önemli hale getirmektedir.
Türkiye’de akaryakıt istasyonu yatırımları artık sadece işletme yatırımı açısından değil, diğer gelir getiren alışveriş merkezleri, otel ve özel eğitim tesisi niteliğindeki gayrimenkuller gibi, gayrimenkul geliştirme alanı olarak da görülmeye başlanmış ve yatırım kararında gayrimenkul ve proje değerleme raporlarının önemi artmıştır. Akaryakıt istasyonu değerleme raporlarında, en sık kullanılan yöntemlerden biri olan gelir akışları analizi yönteminde kapitalizasyon oranının %10 olarak kabul edildiği, söz konusu bütün bölge, il ve ilçeler için aynı alındığı ve yıllara göre değişmediği görülmektedir. Bununla birlikte nakit akışları yöntemi kullanılan değerleme raporlarında kapitalizasyon oranındaki 1 puanlık değişimin değere etkisi yaklaşık %3-5 arasında ölçülmektedir. Kapitalizasyon oranını etkileyen faktörler göz önüne alındığında, akaryakıt istasyonu değerleme raporlarında kullanılan bu oranın bölgesel analizler sonucunda belirlenmesi ve zamana bağlı olarak sürekli güncellenmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Bu çalışmada, İstanbul ili sınırları içerisinde, 19 farklı ilçede, 2016 ile 2018 yılları arasında Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi tarafından hazırlanan 33 adet akaryakıt istasyonu değerleme raporu analiz edilmiş, istasyonların yatırım maliyetleri ile net işletme gelirleri ayrı ayrı belirlenmiştir. Değerleme raporlarının farklı tarihlerde düzenlenmesinden dolayı ortaya çıkan değer farklılıkları, finansal hesaplar ile güncellenerek analizlerin yapılması zorunlu olmuştur. Akaryakıt istasyonlarının maliyet analizine göre oluşan yatırım değerinin, indirgenmiş nakit akımları yöntemi ile takdir edilen pazar değerine eşit olacağı varsayımıyla ortalama kapitalizasyon oranı ve buna bağlı olarak yatırımın geri dönüş süresi İstanbul ili genelinde, Bağcılar ve Küçükçekmece ilçeleri özelinde ve Avrupa Yakası, Asya Yakası ayrımında tespit edilmiştir. Analizler sonucunda İstanbul ili genelinde yatırımın geri dönüş süresi ortalama 13,45 yıl olarak saptanmıştır. Bu süre, Bağcılar ilçesindeki istasyonlar için 13,63 yıl ile il ortalamasına çok yakın bir düzeyde gerçekleşmiş, Küçükçekmece ilçesinde 8,72 yıl ile il ortalamasının çok altında kalmıştır. Çalışma sonuçlarına göre İstanbul ilinin Avrupa Yakasında yatırımın geri dönüş süresinin 13,76 yıl, Anadolu Yakasında ise 11,06 yıl olarak tespit edilmiştir. Sonuç olarak mevcut koşullarda uygulama olanaklarının sınırlı olması nedeniyle gelir yöntemlerinin yeterince bilinmediği, gelir yönteminde kullanılan kapitalizasyon oranının genel kabullere göre varsayımsal olarak belirlendiği ve bunun da gayrimenkul yatırımcılarını yanıltıcı etkilerinin olduğu vurgulanmalıdır. Bu koşullarda özellikle gelir getiren gayrimenkuller ile gayrimenkul projelerinin değerleme çalışmaları ve danışmanlık hizmetlerinin üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan kişilerce yapılması ve bu yolla yerli ve yabancı yatırımcılara daha kaliteli hizmetin sunulmasının gerekli olduğu vurgulanmalıdır.
Description
Keywords
Akaryakıt istasyonu, Akaryakıt tesisi, Yer seçim kriterleri, Yatırımın geri dönüş süresi, Kapitalizasyon oranı