Konut piyasasının sistem dinamiği yaklaşımı ile incelenmesi: Ankara ili örneği
No Thumbnail Available
Date
2022
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Fen Bilimleri Enstitüsü
Abstract
Ulusal ve küresel düzeyde hızla gelişen ve etkin piyasalardan birçok yönü ile farklı özelliklere sahip olan gayrimenkul piyasalarının hemen her yerleşim yerinde pazar dinamikleri farklılık göstermektedir. Özellikle yatırım kararlarının alınabilmesi ve politika geliştirme süreçlerinde ihtiyaç duyulan gayrimenkul pazar analizleri, gayrimenkul sektörünün ekonomiye olumlu yönde katkı sunabilmesi açısından önem taşımaktadır. Bununla beraber gayrimenkul piyasalarının ve özel anlamda konut piyasasının oldukça dinamik ve öngörülmesi zor bir yapıya sahip olduğu bilinmektedir. Karmaşık sistemlerin incelenmesi daha fazla analitik araçların kullanılmasını gerekli kılmakta ve sistem dinamiği yaklaşımı bu tür karmaşık sistemleri inceleme olanağı tanımaktadır. Araştırmada Ankara İli konut piyasasına etki eden dinamiklerin belirlenmesi ve bu dinamiklerin modellenerek analiz edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca sistem dinamiği yaklaşımının gayrimenkul bilimlerinde daha detaylı ve başarılı analizler yapma olanağı sunup, avantajlı bir araştırma yaklaşımı şeklinde ön plana çıktığının ortaya konulması çalışmanın diğer bir amacını oluşturmaktadır. Gayrimenkul çeşitleri bakımından konut ve fiziksel olarak da Ankara İli sınırları ile kapsamı sınırlandırılan çalışmada, 2013-2021 dönemine ilişkin satılan birinci el konut sayıları, nüfus ve hane sayıları, yapı ruhsatı sayıları, inşaat maliyet endeksi, yurt içi üretici fiyat endeksi, konut kredisi faiz oranları ve konut fiyat endeksi gibi veriler ile literatür çalışmalarından elde edilen bilgiler birlikte kullanılmıştır. Elde edilen verilerin analizinde; dinamik sistemleri analiz etmek için kullanılan ve model tabanlı bir metodoloji olan sistem dinamiği metodolojisi kullanılmıştır. Ankara konut piyasasının sistem dinamiği modeli oluşturularak modelin geçerliliği, yapısal ve davranışsal testlerle test edilmiş ve geçerliliği saptanmıştır. Oluşturulan model ile duyarlılığı yüksek olan değişkenler dikkate alınarak üç farklı senaryo altında konut piyasası incelenmiştir. 2030 yılına kadar Ankara İli'ndeki birinci el konut satış sayılarının ve fiyatlarının ne şekilde değişeceği belirlenmiş ve 2030 yılında satış sayılarının aylık 7.500 adet seviyelerine ulaşacağı muhtemel senaryo sonucu ile ortaya konulmuştur. Analizde birçok farklı parametre ve bu parametrelerin farklı seviyelerde gerçekleşme durumlarının incelenebildiği saptanmış olup, literatürle uyumlu olarak, sistem dinamiği yönteminin gayrimenkul bilimlerinde avantajlı bir araştırma metodu olarak değerlendirilebileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Description
Keywords
gayrimenkul piyasası, sistem dinamiği, Ankara ili konut piyasası