Ofis Binalarının Mekânsal Organizasyonu ve Mekânsal Tasarım Parametrelerinin Kullanıcı Memnuniyeti ve Yönetim Başarısına Etkileri: Ankara İli Ofis Piyasaları Örneği

Abstract

ÖZET Doktora Tezi OFİS BİNALARININ MEKÂNSAL ORGANİZASYONU VE MEKÂNSAL TASARIM PARAMETRELERİNİN KULLANICI MEMNUNİYETİ VE YÖNETİM BAŞARISINA ETKİLERİ: ANKARA İLİ OFİS PİYASALARI ÖRNEĞİ Salih DEMİRKAYA Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Ofis yapıları, hizmet sektörü çalışanlarının ve özellikle beyaz yakalıların güncel yaşamda zamanlarının önemli kısmını geçirdikleri, işleriyle bütünleştikleri, toplumun önde gelen hizmet sektörleri olarak mimarlık, mühendislik, tıp, kamu yönetimi, ekonomi, hukuk, inşaat ve gayrimenkul gibi birçok alana hizmet eden çalışanın yanı sıra küçük ölçekli işletmelerin yönetim birimlerine kadar geniş kapsamlı bir çalışma ortamını ifade etmektedir. Güncel koşullarda küçük ölçekli ofis yapılarının yanı sıra gelişen şehir ve iş yaşamına adapte olan büyük ölçekli ve mekânsal öğelerin hiyerarşik olarak değişkenlik gösterdiği, bütüncül biçimde tasarlanan profesyonel ofisler kullanılmaktadır. Farklı türdeki yapılaşma biçimleri; ofislerin tasarlandığı ve inşa edildiği dönem, konum, yatırımcı beklentisi, kullanıcı ihtiyaçları, imar koşulları, yatırımcı bütçesi ve yapım teknolojisi gibi birçok parametreye bağlı olarak şekillenmektedir. Araştırmada ofis kullanıcıları, ofis yöneticileri, tesis yöneticileri, yatırımcılar ve tasarımcılarla ofis kullanımına ilişkin alışkanlıklar, beklentiler, konfor düzeyi ve mekânsal etkinin belirlenmesine yönelik saha çalışması yapılmış, idari kayıtlar, anket ve gözlem sonuçları birlikte değerlendirilmiştir. Araştırmanın temel temasının ofislerde mekân tasarımı ve kullanıcı memnuniyeti ile yönetim başarısı olması nedeniyle anket çalışmasında ofis çalışanları esas grup olarak ele alınmıştır. Katılımcılara uygulanan anket sayısı; plaza tipi yapılarda çalışanlar için 460 kişi ve bireysel ofislerde çalışanlar için 540 kişi olmak üzere toplam 1.000 adet olmuştur. Anket aşamasında ofis çalışanı katılımcılara mevcut ofis kullanım imkanları, ideal ofis tasarım ölçütleri ile yönetim sorunlarının saptanmasına yönelik sorular yöneltilmiştir. Saha çalışmasının yürütüldüğü dönemde etkili olan COVID-19 pandemisinin çalışanların alışkanlıklarında neden olduğu değişim ile kullanıcı memnuniyeti ve mekânın verimlilik etkisinin incelenmesi de mümkün olmuştur. Araştırma sonucunda ofislerde kullanıcı memnuniyetinin yükseltilmesi açısından mekân, yatırım ve insan kaynakları gibi faktörlerin rasyonel kullanımı ve profesyonel yönetim modelinin benimsenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yerel düzeylerde ofis ihtiyaçlarının karşılanması için yerel ölçekteki imkanların ve sorunların analizi ile yatırım fizibilitesini içeren araştırma ve raporlama çalışmalarına dayalı olarak tasarım parametrelerinin tespitinin; yatırımcı, kullanıcı ve yönetici başarısı ve memnuniyetini etkileyebileceği ortaya konulmuştur. Proje geliştirme ve tasarım çalışmaları ile gelecekte üretilebilecek ofis yapılarında aranabilecek mekânsal kullanım kararlarının tespiti için piyasa araştırması ve potansiyel kullanıcı taleplerinin tespiti ve araştırma sonuçlarına dayalı rasyonel proje geliştirme ve değerleme yapılması, konsept geliştirme ve tasarımın, yatırımların bütün paydaşları için yararlı ve yol gösterici nitelikte olabileceği ve yatırım kararlarının verilmesinde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlığından yararlanılmasının kaçınılmaz olduğu vurgulanmalıdır. Ekim 2024, 654 sayfa