Taşınmaz geliştirme projelerinde karar destek sistemleri ve risk yönetimi: Ankara ilinde taşınmaz geliştirme projelerinde bir uygulama
Özet
Değişen ekonomik, sosyal ve çevresel koşullar altında gayrimenkul geliştirme sürecinde karar vericilerin ön yargılarından ve karar tuzaklarından korunarak alternatifleri oluşturmaları ve sistematik karar verebilen bir sistem kurmaları gerekmektedir. Değişen makroekonomik koşullar altında en doğru yatırım alternatiflerin değerlemesi iyi bir çevik proje yönetimini zorunlu kılmaktadır. Karar alternatiflerin oluşturulması ve karar alıcıların daha doğru karar vermesini etkileyen faktörler irdelemektedir. Bu araştırmada; gayrimenkul geliştirme proje yönetiminde karar destek sistemleri, risk analiz ve yönetim yaklaşımları incelenmiş, gayrimenkul projesinin plan aşamasından sonuçlanmasına kadar olan bütün süreci kapsayan ve riskleri dâhil eden çevik karar destek sistemi modellenmiştir. Önerilen model risklerin dereceleri değiştikçe, proje hedef fonksiyonlarında ortaya çıkan değişimi çevik bir biçimde izleyerek proje değerindeki değişim saptanabilmektedir. Araştırmada anket tekniği kullanılarak risk algısı ölçülerek gayrimenkul proje değerine etkileri ve gayrimenkul projelerine etki eden içsel ve dışsal faktörlerin proje riskleri üzerindeki ağırlıkları ve olası etkileri saptanmıştır. Ayrıca konut satışlarına etki eden faktörler belirlenerek bir ekonometrik model kurulmuştur. Kurulan modelde yer alan değişkenler arasındaki ilişkileri ortaya koyabilmek için Granger nedensellik testi ve VAR analizi yapılmıştır. Granger nedensellik testi sonuçlarına göre, konut faizi, özel tüketim vergi gelirleri ve yapı ruhsat sayısı, konut satışlarını direkt etkilemektedir. Ayrıca konut kredi faiz oranı, yapım ruhsat sayısı ve özel tüketim vergi gelirlerindeki bir standart sapmalık şoklara, konut satışları olumlu tepki vermektedir. Sektör analizi ve örnek geliştirme projesinin analiz sonuçlarına göre, gayrimenkul geliştiriciler için risk yönetim stratejileri öneren sürekli risk modeli (SRİSK) ve riskler ile karar destek sistemleri kesiştirilerek, alternatif çözüm yöntemleri sunan bir çevik-yapay zekâ karar destek sistem modeli (ÇYKDS) kurgulanmıştır. Geliştirme projelerinde risk analizinde senaryo analiz yöntemleri denenmiş ve Monte Carlo benzetim tekniği kullanılarak örnek proje için %40 değer farkı oluşturabildiği saptanmıştır. Gayrimenkul proje yönetimi için çevik ve esnek yönetim stratejilerine dayalı modellerin geliştirilmesi ve kullanılması gerektiği, geliştirme kurumlarında teknoloji ve insan kaynaklarının geliştirilmesi ve ilgili bütün kamu ve özel kurumlarda profesyonelleşmenin sağlanması zorunluluğunun olduğu vurgulanmıştır.