BELEDİYE STATÜSÜNDEN MAHALLEYE DÖNÜŞEN YERLEŞMELERLE İLGİLİ İMAR KARARLARININ ARSA VE ARAZİ DEĞERLERİNE ETKİSİ: AKSARAY İLİ HAMİDİYE BELEDİYESİ ÖRNEĞİ
Özet
Kentler büyümek ve gelişmek için kentsel araziye ihtiyaç duyarlar. Kentsel arazi, yeni yerleşim alanlarına duyulan ihtiyaç ve kamu ya da özel kesimin yatırım talepleri sonucu kazandığı imar hakları ve altyapı imkânları ile kentsel arsaya dönüşmekte ve değeri artmaktadır. Belediyeler, merkezi yönetim tarafından yasalaştırılan imar kanunlarına uygun olarak ve çevre planına bağlı kalarak nâzım imar planı, uygulama imar planı, revizyon imar planı ve mevzi imar planları ile konut, ticaret ve sanayi alanları oluşturarak kentsel mekânları şekillendirirler. Türkiye’de belde belediyelerinin de plan yapım ve onama yetkisine sahip olması ve kentlere yakın konumda bulunan beldelerde yatırımcıların arsa talebi sonucu yaşanan plan değişikliği ve mevzi imar planı kararları ile arsa ve arazi değerlerinde artış yönünde bir değişimin yaşandığı gözlenmektedir.
Bu çalışmada; yerel yönetim, yerel yönetimlerin imarla ilgili görevleri, imar planları, plan değişiklikleri, mevzi imar planı ve arazi değer artışı kavramları irdelenmiş ve ikinci aşamada örnek seçilen Aksaray İli Hamidiye Beldesi’nde alınan imar kararları ile mera ve tarım arazilerinin kentsel çalışma ve sanayi alanlarına dönüştüğü görülmüştür. Hamidiye Belediyesi tarafından 1999-2009 döneminde onaylanan mevzi imar planları ve plan değişikliklerinin arsa ve arazi değerlerinde tetikleyici bir rol üstlendiği, değer artışının temel etkeninin merkezi yönetim tarafından çalışma alanında mera arazisi üzerine konumlandırılan organize sanayi ve üniversite yerleşkesi yatırımının olduğu saptanmıştır. Buna ilave olarak beldenin mahalle statüsüne dönüşümünden sonra Aksaray Belediyesi ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı işbirliğiyle yine mera arazisi üzerine inşa edilecek yeni küçük sanayi sitesinin de mücavir parsellerin değerlerinde değişime yol açtığı, 2010-2016 döneminde yapılan değerleme raporlarının ve gerçekleşmiş bazı arsa satış değerlerinin karşılaştırmalı analizi neticesinde ortaya konulmuştur. İnceleme sonuçlarına göre 2010-2016 döneminde arsa vasfındaki taşınmazların ortalama birim değerlerinde üç kat dolayında değer artışının olduğu saptanmıştır. Bu sonuç kamu yatırımlarının neden olduğu taşınmaz kullanım ve değer kazanımının ölçümü ve bu değerin kamu projelerinin finansmanında kullanım olanaklarının ölçümü yönü ile gayrimenkul geliştirme uzmanlarının başlıca çalışma alanlarından birini teşkil etmektedir.