Suriyeli mültecilerin gayrimenkul piyasalarına etkileri: Şanlıurfa örneği

Abstract

Arap Baharı olarak tanımlanan ve Arap Ülkelerine ileri demokrasi, istihdam ve huzur getireceği beklentisiyle 2010 yılından sonra birçok Afrika ve Ortadoğu ülkesinde sosyal ayaklanma ve iç savaş başlamış ve bu dönemde binlerce insan göç etmek zorunda kalmıştır. Suriye’de 15 Mart 2011 tarihinde iç savaş başlamış, savaştan kaçan yaşlı, kadın ve çocuklara başta Türkiye, Ürdün, Mısır, Suudi Arabistan, Lübnan, Yemen ve Tunus gibi ülkeler sınır kapılarını açmış ve gelenlerin çadır ve konteynır gibi yerleşim alanlarında barınmaları sağlanmıştır. Savaştan kaçan Suriyelilere TC İçişleri Bakanlığı tarafından Ekim 2011 tarihinde alınan bir karar ile “geçici koruma statüsü” verilmiştir. Sığınmacılarla ilgili bu kararla sınırsız kalma, zorla geri gönderilmeme ve ihtiyaçların karşılanmasına imkan verilmiştir. Türkiye’ye gelen sığınmacıların çoğunluğu ilk olarak Suriye’ye sınır olan Şanlıurfa, Gaziantep ve Kilis illerindeki çadır kentlere yerleştirilmişler ve daha sonra sığınmacılar; kent kırsalı ve merkezlerinde kendi imkânları ile ikamet etmeye başlamışlardır. Suriyeli sığınmacıların en fazla bir yıl içinde dönebilecekleri öngörülmüş, ancak zaman içinde iç savaşın seyrinin değişmesiyle Şanlıurfa iline beklenenden çok daha fazla sığınmacı gelmesiyle kentte konut, işyeri, istihdam, çalışma düzeni, sağlık, eğitim, taşınmaz edinme ve sosyal yaşam gibi konularda sosyo-ekonomik yönden ciddi değişim ve gelişme yaşanmıştır. Bölgede inşaat sektörü, taşınmaz edinimi, konut ve ticari taşınmaz kiralama işlemlerinde sığınmacı taleplerinin olumlu ve olumsuz yansımaları olmuştur. Şanlıurfa’da çadır kentlere yerleştirilen 200 bin civarındaki sığınmacıya ilave olarak 300 bin civarı sığınmacının ise kent merkezi ve ilçelerde kendi imkânları ile ikamet ettikleri tespit edilmiştir. Ancak Suriyeli sığınmacıların yasal olarak 1921 Ankara Anlaşması ile Türkiye’de taşınmaz edimleri mümkün olmadığından, kentte kayıt dışı konut ve işyeri kiralama işlerinde ciddi artış yaşanmış ve gayrimenkul satış ve kiralama taleplerinde en az on kat artış ortaya çıkmıştır. Bu da inşaat sektöründe kısa vadede yatırım ve istihdam imkânlarını artırmış, hem ülke içinde, hem de Şanlıurfa ili özelinde sürdürülebilir taşınmaz yönetim sistemi oluşturulamadığı için sığınmacılara ilişkin sağlıklı bir adres kayıt ve takip sistemi de kurulamamıştır. Sığınmacılara misafir kimliklerinin verilmesi aşamasında çoğunlukla rastgele adresler verilmiş ve kimlik ediniminden sonra da sığınmacılar illere dağılmaya başlamışlardır. Aynı konutta bazen 2-3 ailenin birlikte ikamet etmesi, yerleşim alanlarındaki insanların rahatsız olmaları ve yerel halk ile sığınmacılar arasında önemli sosyal sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Ekonomik durumu iyi olan ve yasal olarak taşınmaz edinemeyen sığınmacıların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları adına taşınmaz satın alma eğiliminde oldukları gözlenmiş olup, bu uygulamanın mülkiyetin tescili ve sığınmacıların mülkiyet haklarının korunması açısından önemli mağduriyetlere neden olabileceği açıktır. Saha çalışmalarının sonuçlarına göre ilde 2015 verilerine göre kent merkezinde gecekondu dâhil, en az 4-5 bin konutta kira sözleşmesi yapılmadan, kiracı olarak ikamet eden Suriyeli sığınmacıların olduğu tahmin edilmektedir. Buna ilave olarak küçük ve orta ölçekli olmak üzere; fırın, market, tekstil, ayakkabı imalatı, tatlıcı, kuyumcu, berber, bakkal ve özel okul gibi amaçlarla kullanılan en az 300 işyerinin kaçak veya savaş öncesi ve sonrası kurulan şirketlerin üzerinden açılmış olduğu bilinmektedir. Sığınmacıların düşük işçilik gideri ve kaçak işyerlerinin vergi mükellefi olmaması gibi avantajlarının olması, yerel düzeyde emek gelirleri ile geçimlerini sağlayan işçileri ile küçük işletmeler için haksız rekabete neden olmaktadır. Ayrıca kırsal yerleşim yerlerinde tarım arazilerinin konut alanına dönüşmesinin artan konut talebi ile teşvik edilmesi, ilin verimli arazi varlığında hızla kayba neden olmakta ve ekonomik maliyetin yükselmesi kaçınılmaz olmaktadır. Şanlıurfa ilinde mevcut nüfusun ihtiyaçlarına oranla daha yüksek miktarda konut ve diğer kullanımlara yönelik taşınmazın inşa edildiği, sığınmacıların ülkelerine dönmeleri veya başka ülkelere göç etmeleri halinde, mevcut koşullarda yaklaşık 3 bin taşınmazın ihtiyaç fazlası olacağı tahmin edilmektedir. Genel olarak yerel halkın güvenlik ve yaşam koşulları, ekonomik ve sosyal durumlarını olumsuz etkileyen sığınmacılar sorunu, aynı zamanda kısa vadede küçük ve orta ölçekli taşınmaz maliklerine ekonomik avantaj sağlamışlardır. Sığınmacılar ilin taşınmaz piyasalarına canlılık getirmiş ve taşınmazların fiyatlarının olması gereken düzeyin çok üzerine çıkmasına yol açmışlardır. Konut, işyeri ve imar parseli sahipleri için sığınmacılar adeta bölgede rant kaynağı olarak görülmeye başlanmıştır. Ancak taşınmaz yatırımlarının ekonomik ömürleri ve yatırımın geri dönüş süresinin uzun olduğu, sığınmacıların neden olduğu talep artışının uzun dönemli olmayacağı dikkate alındığında, hızla yerleşim alanlarının oluşturulması, yeni alanların imara açılması, konut ve işyeri üretiminin uzun vadede bölgede sorun olacağı tahmin edilmektedir. Piyasa değerlerinden daha yüksek fiyat ile satın alınan ve kredi ile finanse edilen taşınmaz yatırımlarının, yerel düzeyde olası taşınmaz değer düşüşü ve taşınmazın boş kalması halinde, mevcut kredilerin geri ödemelerinde sorunların yaşanmasına yol açacağı da açıktır. Buna ilave olarak ihtiyaç fazlası taşınmazların ortaya çıkması ile yerel piyasada arz - talep dengesinin bozulmasının, bölge halkı için sosyo - ekonomik kayıplara neden olacağı da bilinmektedir. Sığınmacıların kentlerin sosyal, ekonomik, çevresel ve mekânsal gelişimine olası etkilerinin çok yönlü olarak saha çalışmaları ile ortaya konulması ve özellikle mekânsal ve gayrimenkul piyasası ile yerel iş geliştirme süreçlerine olan etkilerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca değerlendirilmesine gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.