Gayrimekullerde şerefiye değeri, şerefiye değerini etkileyen etmenler ve şerefiye bedellerinin tespiti

Abstract

Eşit ödeme yapılarak ortak olunan bir projede veya mevcut bir yapının yıkılarak yenilenmesi sonucu oluşacak yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin değerlerinin aynı olmadığı bilinmektedir. Aynı ada ve aynı yapı içerisinde yer alan bağımsız bölüm niteliği kazanmış veya sınırı belirlenen bölgedeki gayrimenkullerin; konumu, niteliği, kullanım alanı ve/veya yüzölçümü, katı, cephesi, manzarası, enerji verimliliği, mahremiyeti ve komşusu gibi birçok etmen dikkate alınarak değer farklılıklarının tespit edilmesi “şerefiye çalışması” olarak adlandırılmaktadır. Şerefiye birçok alanda kullanılmakla birlikte bu çalışmada gayrimenkul değerleme açısından şerefiye tanımı ve uygulaması dikkate alınmıştır. Değere etkisi olan ve bu çalışmada açıklanan etmenler dikkate alınarak yapılacak değerleme çalışmasının, hak sahibi olan her birey için kabul edilebilir ve adil olması asli amaç olmaktadır. Şerefiye değerine etkisi olan etmenlerin değere olan etkilerinin incelenen gayrimenkulün niteliğine göre farklılık göstereceği unutulmamalıdır. Bununla birlikte şerefiye çalışmasında her bireyde aynı faydayı oluşturacak nesnel etmenlerin dikkate alınması gerekmektedir. Şerefiye değerinin tespitinde değerleme biliminin kullanılan geleneksel değerleme yöntemleri kullanılabilir. Şerefiye yüzde değerlerinin tespitinde genellikle aritmetik ortalama sistemine dayanan ortalama değer yöntemi ve en düşük gayrimenkul değerinin tespitinden sonra, söz konusu değer üzerinden hesaplanan temel değer yöntemleri kullanılmaktadır. Ortalama değer yöntemi; gerek puantaj, gerekse gayrimenkul değerlerinin ortalaması üzerinden yapılan bir hesaplama yöntemidir. Bu yöntemde amaç, değeri yüksek olan gayrimenkul sahiplerinin, değeri düşük olan gayrimenkul sahiplerine ödeme yapmasının sağlanması ile taşınmaz değerleri arasında dengenin kurulmasıdır. Bu nedenle aynı anataşınmaz veya sitede ödenen bedeller ile alınan bedeller toplandığı zaman sonucun sıfıra eşit olması gerekir. Temel değer yönteminde, değerlenen gayrimenkuller arasındaki en düşük değerli gayrimenkulün tespiti ile söz konusu gayrimenkul sahibinin ek olarak herhangi bir bedel ödememesine karşın, diğer gayrimenkul sahiplerinin ise gayrimenkullerinin değerlerine göre ilave ödeme yapmaları esasına dayanmaktadır. Sonuç olarak şerefiye değerinin belirlenmesi, değerlemeye esas gayrimenkulün niteliklerinin tespiti ve söz konusu niteliklerin değere olan etkilerinin, mevcut gayrimenkul piyasasındaki veriler ile karşılaştırılarak, hak sahibi beklentileri, ihtiyaçları ve fayda düzeyleri birlikte dikkate alınarak, en tutarlı çalışmanın matematiksel tespit edilmesidir. Örnek olarak seçilen taşınmaza ilişkin analiz sonuçlarına göre değerlemede karşılaşılan sorunlardan başında; gayrimenkullerin değerlemesinde etkili olabilecek faktörlerin tespitinin rasyonel olarak yapılamadığı, hemen hemen bütün bireylerin kabul edilebilecekleri etmenlerin tespiti ve değere doğrudan etki derecelerinin analizi yerine öznel görüş ve değerlendirmelere dayalı hesaplamaların yapıldığı ve bu alanda önemli ölçüde bilgi kirliliğinin olduğunu ortaya koymaktadır. Hak sahibi veya satın alma isteğine sahip olan bireylerin sosyal, ekonomik ve çevresel fayda beklentileri farklılaştığı için değere etki edebilecek faktörlerin de bireylere göre farklılık göstermesi doğaldır. Değerlenen gayrimenkullerin niteliklerinin değere etki dereceleri ve etki yönlerinin tespitinde veri yetersizliklerinin olması ve şerefiye çalışması yapan kişilerin değerleme bilimi ve standartları konusunda yeterli bilgi ve uygulama deneyimine sahip olmamaları gibi nedenlerle sıklıkla görevlendirilen uzmanın tecrübesi veya kişisel görüş ve varsayımlara dayalı işlem yapıldığına tanık olunmaktadır. Bu koşullarda Türk Hukuk Sistemi’nde şerefiye bedellerinin tespitinin yeniden ele alınması ve bu işlemin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca yapılmasının zorunlu tutulması gerekmektedir. Buna ilave olarak oluşturulacak gayrimenkul bilgi bankasında toplanan verilerin başta şerefiye değerlemesi olmak üzere bütün değerleme çalışmalarında kullanıma açılması ve şerefiye tespitlerinin mümkün olduğunca matematiksel modellere göre yapılmasının sağlanması zorunluluğu bulunmaktadır.