İmar Parseli Değerinin Regresyon Modeli İle Tahmini: Kocaeli İli Gölcük İlçesi Örneği
Abstract
Bu çalışma, taşınmaz değeri tahmininin regresyon modeli ile yapılması ve regresyon modelinin zorlukları, avantajları ve dezavantajlarının tespit edilmesi amacı ile yapılmıştır. Bu sebeple Kocaeli İli Gölcük İlçesinde seçilen 8 mahallede 2013 yılı Mayıs-Aralık döneminde satışı yapılan parsellerin değerleri ile bu parsellerin temel özellikleri ortaya konulmuştur. Parsellerin geometrik şekli, denize uzaklığı, konut veya ticari alan olması, parsele ait imar bilgileri, kent merkezine ve donanma komutanlığına uzaklığı gibi özelliklerin parsel değerine etkileri analiz edilmiştir. Regresyon modeli kullanılarak değer tahmininde yapılmış olup, tahmin edilen değer ile gerçekleşen değer arasındaki farkın kabul edilebilir olduğu ortaya konulmuştur. Bu modelin kullanılması esnasında karşılaşılan güçlükler, avantajlar ve dezavantajlar irdelenmiş ve değerleme çalışmalarında regresyonun kullanım olanakları tartışılmıştır. İncelenen yerleşim yerlerinde parselin geometrik şekli, plan işlevi (konut veya ticari alan olması), parselin imar hakkı (kat alanı katsayısı) ve parselin ilçe merkezine uzaklığında artış olması halinde, taşınmaz değeri olumlu, parselin taban alanı katsayısı, parselin Gölcük Donanma Komutanlığı ile denize uzaklığı artığı zaman da taşınmaz değerinin olumsuz etkilendiği saptanmıştır. Geleneksel yöntemlere nispeten regresyon modeli ile daha kolay ve hızlı değer tahmininin yapılabileceği tespit edilmiş ve özellikle taşınmazların vergilendirme amaçlı değerleme çalışamalarında bu yöntemin ve daha doğrusu hedonik değerleme modelinin daha etkin olarak kullanılabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
