Kat irtifakı ve mülkiyete dönüşümde arsa payının dağıtım esas ve uygulamalarının değerlendirilmesi
Abstract
Kentsel alanda artan nüfusa bağlı olarak oluşan mekan gereksiniminin karşılanması için anataşınmaz ve kat mülkiyetinin tesisi zorunlu olmuştur. Her bir anataşınmazın bağımsız bölümlerinin maliyeti ve piyasa değerlerini etkileyen temel parametrelerin başında arsa payının geldiği görülmektedir. Konu ile ilgili olarak 1965 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yapılan düzenleme, bağımsız bölüm arsa payının tespitinin değer esaslı olması gerektiğini hüküm altına almıştır. Bununla birlikte bu dağıtımda esas alınan bağımsız bölüm değerinin, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değer olduğu ve zaman içinde anataşınmaz veya bağımsız bölümlerin kullanım biçimi ve değerindeki değişime göre yeniden arsa payının dağıtılmasının mümkün olamayacağı açıktır. 634 Sayılı Kanunda arsa payının nasıl hesaplanması gerektiğine ilişkin bu düzenlemenin günümüz ihtiyaçlarına cevap veremediği, yargı kararları ile çeliştiği ve uygulamada değere dayalı dağıtım yerine keyfi arsa payı dağıtımına devam edildiği görülmektedir. Özellikle 2012 yılında yürürlüğü giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’dan sonraki dönemde arsa payı ile ilgili sorunlar daha belirgin bir görünüm kazanmış, bağımsız bölümlerin zaman içinde değişin kullanım biçimi ve değerleri dikkate alınarak arsa payının yeniden hesaplanarak güncellenmesi ihtiyacı ortaya çıkmış ve konu ile ilgili olarak yerel mahkemelerde açılan dava sayıları hızla artış göstermiştir.
Bu çalışmada anagayrimenkul üzerinden hareketle tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız bölümlerin kat irtifakına veya kat mülkiyetine geçişinde arsa payı verilmesine ilişkin yapılan uygulamalar; hem genel olarak, hem de seçilmiş örnek olay analizlerinin sonuçlarına göre değerlendirilmiştir. Çorum ili Merkez ilçesi Ayarık ve Ulukavak mahallelerinden örnek olarak seçilen dört adet anataşınmazın arsa payı dağıtımı ve sorunları incelenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçişte yapılan uygulamaların birbirlerinden farklı olduğu ve belirli bir kurala uyulmadığı tespit edilmiştir. Yapılan uygulamaların belirli bir standarda kavuşturulması gerektiği ortaya çıkmakta olup, değer esaslı arsa payı dağıtımına yönelik analiz ve değerleme için gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümleri lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan uzmanlardan danışmanlık ve rapor alınması ve söz konusu raporlara dayalı olarak tapu işlemleri ve tescilin yapılmasının zorunlu görüldüğü vurgulanmalıdır.