Kentlerde imar uygulamasının emlak vergi değerine etkisi: Pursaklar İlçesi’nde bir uygulama

Abstract

Bu çalışma ile kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan imar uygulamaları sonucu, uygulama bölgesindeki taşınmazlarda meydana gelen değer artışının vergi değerine etkisi ve bu etkinin boyutu incelenmiştir. Kamulaştırma, ifraz ve tevhit, kentsel dönüşüm, arazi ve arsa düzenlemeleri ile düzenleme sahası ve etkileşim sınırları içerisinde bulunan taşınmazların değerlerinde genel olarak değişimin olduğu gözlenmektedir. Arazi ve arsa düzenlemelerinde dünyada kullanılan iki yöntem bulunmakla birlikte, Türkiye’de parsel yüzölçümüne dayalı imar uygulama yöntemi kullanılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi uygulaması ile düzenlemeye giren parsellerden, arazi düzenlemesi sonucunda oluşan imar parsellerinin değerlerindeki artış karşılığı olarak düzenleme öncesi yüzölçümlerinden %40’a kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmaktadır. İmar uygulamalarında düzenleme ortaklık payı ve kamu tesisleri payı kesintisinin alan üzerinden yapılması ve uygulama öncesi ile sonrası taşınmaz değerlerinin dikkate alınmaması nedeniyle mevcut imar uygulama sistemi sıklıkla tartışma konusu yapılmaktadır. Bu yöntemin eksikliklerini gidermesi bakımından imar uygulamasının neden olduğu değer artışlarının bölüşümü için uygulama öncesi taşınmaz değeri ile uygulama sonrası taşınmaz değeri arasındaki farkın tespit edilmesi zorunlu olmaktadır. Bu çalışmada öncelikle genel olarak kentsel alanda imar uygulamasının neden olduğu değer artışı ve bunun emlak vergi değerine yansıması Ankara İli Pursaklar İlçesi’nde yapılan imar uygulama örneği çerçevesinde irdelenmiştir. Saha çalışmasının sonuçlarına göre imar uygulaması ile taşınmazların piyasa değerinin 2,21 kat ve emlak vergisine esas değerlerinde ise 22,96 kat artışın olduğu tespit edilmiştir. İnceleme alanında emlak vergisine esas taşınmaz değerlerindeki ortalama artışın çok yüksek olması, imar uygulamasından önce kent yerleşimlerinin çeperinde bulunan taşınmazların cinsinin arsa olarak vergilendirilmesi gerektiği halde, arazi olarak vergiye tabi tutulmasından ileri geldiği ve kentsel büyümeye bağlı olarak taşınmazların cins analizlerinin rasyonel olarak yapılamadığı ve kamu kesiminin önemli ölçüde vergi geliri kaybının olduğu ortaya konulmuştur. Taşınmazların emlak vergisi ve diğer kamusal amaçlarla rasyonel taşınmaz değerlemesi için; iyi işleyen değerleme sisteminin kurulması, uluslararası değerleme standartlarının uygulamaya hakim kılınması ve bu işlemleri yapan birimlerde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümü lisans ve lisansüstü programlarının mezunlarının kariyer uzmanı olarak istihdam edilerek insan kaynağının kapasitesinin güçlendirilmesi zorunlu görülmektedir.