Tarım arazilerinde irtifak hakkı tesisi yoluyla kamulaştırmada değerleme uygulamaları: Bursa-Gemlik Demiryolu Projesi örneği
Özet
Kamu yatırımları için arazi ediniminde çok farklı yöntemlerin kullanılması mümkün olmakla birlikte, merkezi ve yerel idarelerce sıklıkla kamulaştırma yöntemi tercih edilmekte ve bu alanda birçok sorun yaşanmaktadır. Kamulaştırma yöntemi olarak irtifak hakkı tesisinde; devlet ve kamu tüzel kişiliklerince yürütülen tüneller, boru hatları, yüksek gerilim hatları gibi büyük altyapı projeleri için ihtiyaç duyulan taşınmazın mülkiyeti yerine, belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği ve kaynağı üzerinde geçici veya sınırsız süreli irtifak hakkı tesisinin yeterli olması temel koşulu aranmaktadır. İrtifak hakkı tesisi işlemleri 2001 tarih ve 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4’üncü ve 11’inci maddeleri kapsamında yürütülmekte olup, irtifak hakkı süresi, kadastro ve tapu tescili ile değer düşüklüğü ve irtifak bedelinin tespitinde önemli sorunların yaşandığı gözlenmektedir. İrtifak hakkı bedelinin tespitinde, öncelikle taşınmazın cinsinin arsa ve arazi olarak sınıflanması, daha sonra nevilerinin dikkate alınması yasal yönden zorunludur.
Türk Hukuk Sistemi’nde irtifak hakkı tesisi ana hatları ile açıklanmış olmasına karşın, değer tespiti genel ifadelerle hükme bağlanmıştır. İlke olarak arazi vasfındaki taşınmazların irtifak bedelinin tespitinde; irtifak öncesi arazi değeri ile irtifak sonrası arazi değeri arasındaki farkın tespit edilmesi ve her bir parselin her iki duruma göre ayrı ayrı değerlemesinin yapılması zorunludur. Proje öncesi ve sonrası dönemlerde arazi ve çevresindeki parsellerde mutad üretim faaliyetlerinin gelirleri ile masraflardaki değişim ile araziye olan talepteki değişime bağlı olarak arazi gelir değerinde azalış olması beklenmekte olup, bu farklılığın irtifak bedeli olarak tanımlanması gerekmektedir. Yerel düzeylerde yapılan değerleme uygulamalarında belirtilen biçimde işlem yapmak yerine genellikle irtifak hakkı tesis edilen arazinin toplam parsel alanı içindeki payına göre değer azalış oranı tespit edilmekte ve bu oran doğrudan proje öncesi arazi değerine uygulanmakta ve irtifak hakkı bedelinin tespiti yapılmaktadır. Bu uygulamanın akademik yönden kabul edilebilirliği olmadığı gibi, uluslararası değerleme standartları ile de açıkça çeliştiği vurgulanmalıdır.
Çalışmada Bursa-Gemlik Demiryolu Projesi güzergâhı üzerinde kalan ve genellikle arazi vasfında olan parseller incelenmiş, öncelikle bu taşınmazların nevileri analiz edilmiş, arazilerin yerleşim yerlerine göre değerlerini etkileyebilecek bütün nitelikleri tanımlanmış ve daha sonra arazilerin nevilerine göre gelir değerleri tespit edilmiştir. 2942 Sayılı Kanun hükümleri ve uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak proje alanında irtifak hakkı tesis edilecek arazilerin proje öncesi ve proje sonrası değerleri tespit edilmiş ve irtifak hakkının neden olduğu değer kaybının analizi yapılmıştır. İncelenen demiryolu projesinin Osmangazi ilçesi kesiminde irtifak hakkı tesisinin arazi gelir değerinde neden olabileceği kayıp %5,82 ve Gemlik ilçesi kesiminde ise %4,71 olarak tespit edilmiştir. Yerel düzeyde mahkemelerce alınan bilirkişi raporlarında; arazinin irtifak öncesi ve sonrası dönemlerdeki değerleri arasındaki farkın tespiti yerine, ya birçoğu akademik yönden hatalı olan yargı kararlarında belirtilen değer azalış oranlarının doğrudan arazi değerine uygulanması (proje öncesi dönem için hesaplanan arazi değerinin % 35’inin irtifak bedeli olarak alınması) ya da parselin irtifak hakkı tesis edilen kısmının parsel toplam yüzölçümüne oranının doğrudan değer azalış oranı olarak alınması ve bu oranın proje öncesi arazi değerine uygulandığı tespit edilmiştir. İncelenen birçok uygulama örneğinde arazinin irtifak bedelinin tam kamulaştırma değerinin % 50’sini geçtiği ve daha ekonomik arazi edinim yöntemi olması gereken irtifak hakkı tesisinin yatırım projeleri için daha yüksek maliyetli olduğu dikkati çekmiştir.
Konu ile ilgili olarak hazırlanan önceki değerleme raporlarının incelenmesi neticesinde; arazilerde irtifak hakkı bedelinin tespitinde önemli sorunların yaşandığı ve yapılan değerleme işlemlerinin yasal düzenlemeler, değerleme standartları ve bilimsel esaslar ile çeliştiği görülmektedir. İrtifak bedelinin tespitinde yaşanan hatalı değerleme uygulamaları, arazi malikleri ile ilgili kurum arasında yapılacak pazarlık görüşmeleri ve satın alma yoluyla kamulaştırma olanaklarını olumsuz etkilemekte ve irtifak hakkı tesisinin mülkiyet kamulaştırmasından farklı yönlerinin anlaşılması olanaklarını azaltmaktadır. Satın alma yoluyla kamulaştırma uygulamasının başarılı olmaması halinde, bedelin tespiti ve tescil davasının açılması zorunlu olup, bu yaklaşım; kamu kurumları ve mahkemelerin iş yükünün artmasına, tespit edilen irtifak bedellerinin olması gereken tutardan daha yüksek bulunmasına ve proje yatırım maliyetinin yükselmesine yol açmaktadır. İrtifak hakkı tesisi ile yatırım projeleri için arazi edinimi ve değerleme çalışmalarında; bilimsel esaslar ve uluslararası değerleme standartlarına uygunluk yerine, birçoğu hatalı önceki mahkeme kararları ve bilirkişi raporları ile ilgili kurum uygulamalarının rehber olarak ele alındığına tanık olunmaktadır. Bu koşullarda cinslerine göre taşınmazların üzerinde irtifak hakkı tesisine yönelik işlemler ve özellikle değerleme çalışmasının gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca yapılması ve bütün kamu kurumları ile bunlara danışmanlık hizmeti verecek şirketlerde söz konusu uzmanların istihdam edilmesinin zorunlu olması ve mahkemelerce bilirkişi kurullarının öncelikle gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarından oluşturulması zorunlu görülmektedir.