Kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri: Zeytinburnu İlçesi Sümer Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi örneği çalışması
Özet
Bu çalışmada; İstanbul ilinde ilk gecekondu yapılaşmasının görüldüğü Zeytinburnu ilçesi, Sümer Mahallesi kentsel dönüşüm projesi örneği incelenmiştir. Yapılan çalışmada yerel dinamikler ve halkın beklentileri çerçevesinde, araştırma alanının belirlenmesi, alan araştırmaları ve bölgede yaşayan halkın beklentilerini ölçmek amacıyla birebir görüşme yöntemi ile toplanan verilerin birlikte analizi ve değerlendirilmesi yapılmıştır. Türkiye’de uygulanmış farklı kentsel dönüşüm projeleri incelenmiş ve Zeytinburnu örneğinin ilk gecekondu yapılaşmasının görüldüğü alan olması, yeni yapıların mevcut boş alanlarda inşa edilmesi ve dönüşüm alanlarında yaşayan halkın yeni binalara taşındıktan sonra uygulama alanındaki yapıların yıkılması gibi yönlerden Türkiye’de uygulanan diğer kentsel dönüşüm örneklerinden farklı özellikleri taşıdığı saptanmıştır.
Araştırma sonuçlarına göre proje alanında hak sahipliği, taşınmaz envanteri ve mevcut durum analizi gibi çalışmaların tekniğine uygun olarak yapılamadığı, özellikle değerleme çalışmalarında doğrudan tapu kayıtları ve emlak beyanlarındaki arsa ve yapı alanlarının esas alındığı, taşınmazların yasal yüzölçümleri üzerinden değerleme işlemlerinin yapılarak hak sahiplerine dağıtımının yapılmasının hakkaniyete uygun olmayan sonuçların ortaya çıkmasına neden olduğu ortaya konulmuştur. Proje alanlarında kalan taşınmazların cins ve nevi, konumu, hukuki durumu, yapı özellikleri ve kullanımı gibi bütün olumlu ve/veya olumsuz nitelikleri birlikte dikkate alınarak uluslararası standartlara ve bilimsel ölçütlere uygun değerleme çalışmasının yapılması, hem proje uygulamasına hak sahiplerinin katılımı ve uzlaşma oranlarının yükseltilmesi, hem de proje uygulamasından paydaşların memnuniyet düzeylerinin yükseltilmesi açısından gerekli görülmektedir. Belirtilen sorunların ortadan kaldırılabilmesi için taşınmaz ve hak sahipliği tespiti, proje geliştirme, taşınmaz ve proje değerleme çalışmasının, mülkiyet haklarının korunması ve hak kayıplarının asgari düzeye çekilmesi ve proje uygulama başarısının yükseltilebilmesi yönünden başta belediyeler olmak üzere ilgili bütün kamu kurumları ve özel kurumlarda gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında eğitim almış uzmanların istihdam edilmesi zorunlu görülmektedir. Kentsel gelişim ve dönüşüm projeleri alanında mevcut durum analizi, parsel ve malik tespiti, taşınmaz değerleme, proje geliştirme ve proje değerlemesi ile proje uygulama ve finansmanı gibi alanlarda yaşanan sorunların asgari düzeye çekilmesi için 5393 sayılı Belediye Kanunu ve ilgili mevzuatta yeni düzenlemelerin yapılması ve proje geliştirme, uygulama, emlak ve finans gibi birimlerin norm kadrolarında “gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlığının” yer alması ve bütün altyapı ve üst yapı projelerinin geliştirilmesi ve yönetimi konularının söz konusu uzmanlarının sorumluluğu altında yürütülmesi zorunlu tutulmalıdır.