Tapu kütüğü üzerindeki takyidatların taşınmazın tasarrufu ve değerine etkileri
Özet
Değerleme çalışmaları ve yatırım kararlarının verilmesinde tapu kütüğündeki takyidatların incelenme ve yorumlanması zorunlu olmaktadır. Özet olarak takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adı olarak tanımlanmakta ve kısıtlama anlamına gelmektedir. Bu çalışmada tapu sicilinin asli unsurlarından olan tapu kütüğü üzerine kaydedilebilen ayni haklar, şerhler ve beyanlar incelenmiştir. Tapu sicilini oluşturan ve taşınmazların üzerindeki ayni ve şahsi hakları gösteren, köy veya mahalle esasına göre tutulan defterlerden her birine tapu kütüğü adı verilmektedir. Tapu kü tüğü, tapu sicilinin asli unsurlarının başında gelmektedir. Ayni hak kişiye eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Ayni haklar kişiye kullanma yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir. Malike ayni haklar içinde bu üç yetkiyi birden sağlayan tek ayni hak mülkiyet hakkıdır. Sınırlı ayni haklar irtifak hakları, rehin hakları ve taşınmaz yükü olarak üç başlık altında örnekler verilerek incelenmiştir. İrtifak haklarından olan intifa hakkı örnek bir soru kurgusu ile taşınmazın değerine ve tasarrufuna olan etkileri incelenmiş ve bu konuda sektördeki farklı uygulamalar kıyaslanarak doğru sonuca ulaşılmaya çalışılmıştır. Türk Hukuk Sisteminde ilgili yasal düzenlemelerde açıkça belirtilen şahsi haklar tapu kütüğüne şerh edilebilirler. Şerhler, taşınmaz malikinin temlik hakkının yasaklanması, kısıtlanması veya kişisel hakların kuvvetlendirilmesi amacıyla üçüncü kişileri uyarıcı mahiyette tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılan hususlardır. Beyanlar ise üçüncü kişileri aydınlatmak, bilgilendirmek ve özellikle uyarmak amacıyla tapu kütüğündeki özel sütununa işlenen taşınmazın hukuki durum ve akıbetini gösteren belirtmelerdir.
İnceleme sonuçlarına göre takyidatların genelde kısıtlılık yaratan ve taşınmaz üzerinde değer azaltıcı yönlerinin olduğu, bazen de bu hakların taşınmaz değeri üzerinde pozitif yönde etki yaptıkları saptanmıştır. Bununla birlikte değer azaltıcı ve değer arttırıcı etkilerin değerleme uygulamalarında dikkate alınması; bazen değerlemenin amacı, kişi ve kurumların yaklaşımlarına göre farklılık gösterdiği ve veri toplama ve analiz ile rapor sürecinde yeterince dikkate alınamadığı gözlenmektedir. Takyidatların üçüncü kişileri bilgilendirmek, uyarmak ve korumak için konulduğu, taşınmazların tasarrufunu yasaklayıcı, kısıtlayıcı ve değerini olumlu ya da olumsuz etkiledikleri saptanmış olup, değerleme çalışmalarında ve yatırım karalarının verilmesinde mutlaka gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca incelenmesi ve karar organlarına danışmanlık yapılması gereken konuların başında geldiklerinin gözden uzak tutulmaması gerekir.