Emlak vergisine esas arsa birim değerlerinin belirlenmesindeki sorunlar ve çözüm önerileri: Ankara Atatürk Bulvarı ve Ankaralılar Caddesi 1986 - 2017 yılları örneği
Özet
Bu çalışmada, arsa takdir komisyonlarınca tespit edilen arsa birim değerlerinin fiyatlar genel seviyesindeki artışlar karşısındaki durumu incelenmiştir. Bu çerçevede her dört yılda bir yapılan arsa birim değerlemesinin enflasyon ve yeniden değerleme oranı ile karşılaştırılması sonucunda arsa birim değerinin tespitinde ortaya çıkan sorunlara yönelik çözüm önerilerinin geliştirilmesi amaçlanmıştır. Emlak vergisinin tarihi gelişimi, Osmanlı Devleti’nde uygulanan emlak vergisi ile yürürlükteki emlak vergisi uygulamasının karşılaştırılması, emlak vergisinin toplam belediye gelirleri ile belediye vergi gelirleri içindeki payı ile emlak vergisinin etkilediği bazı kamu gelirleri üzerinde durulmuştur. Bu kapsamda, Ankara Atatürk Bulvarı ile Ankaralılar Caddesi’nin 1986 - 2018 yılları arasındaki arsa birim değerleri ile ilgili yıllardaki enflasyon ve yeniden değerleme oranıyla artışı karşılaştırılmıştır. İkincil kaynak olarak tanımlanan ve mevcut olan nicel veriler taranmak suretiyle tarama modeli kullanılarak araştırma sonucuna gidilmiştir. Kullanılan yöntem olarak; nicel verileri kullanılarak, örnek olaydan yola çıkarak, tümevarım yöntemi uygulayarak, yorumlayıcı ve açıklayıcı yaklaşım kullanarak, emlak vergi değerinin sorunları ve çözüm önerileri temelinde genelleme yapılmıştır. Çalışma sonucu ve bulgulara göre, ekonomik, sosyal ve ulaşım bakımından yerleşik bir yer olarak Atatürk Bulvarının belirtilen göstergelere göre düşük kaldığı gözlemlenmiştir. Ankaralılar Caddesi ise kadastro parselinden imar parseline dönüşmesi ve bu güzergâhın şehrin gelişme yönünde bulunması nedeniyle ilk yıllarda hızlı, sonraki yıllarda ise düşük oranda bir artış gösterdiği görülmüştür. Arsa birim değerlerinin gerçeğe uygun olarak tespit edilmemesinin nedenleri; arsa takdir komisyonlarının mesleği gayrimenkul değerlemesi olmayan kişilerden oluşması, değerleme ölçütlerinin değerleme standartlarına uygun olmaması ve emlak vergisi mevzuatının gayrimenkulün gerçek değerini ortaya çıkaran bir yapıda olmaması sonucuna ulaşılmıştır.