Gayrimenkul değerlemede şerefiyelendirme ve bir örnek uygulama

Abstract

Aynı proje çatısı altında inşa edilen gayrimenkullerin değerleri, değer üzerinde etkili olan faktörler ve bu faktörlerin değer üzerindeki etkileme oranları nedeniyle farklılık göstermektedir. Bir proje çatısı altında bulunan gayrimenkullerin talep değer farklılığı şerefiye olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemede aynı değer üzerinde etkili olan faktörler çeşitlilik göstermekte olup, kesin bir modelleme yapılamamaktadır. Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkân tanıması nedeniyle önemlidir. Şerefiyelendirme çalışmalarına genel olarak kat karşılığı yapılan sözleşmelerde, toplu alınan gayrimenkullerin tek tek satışlarında, satış listelerinin oluşturulmasında, emlak vergilerinin belirlenmesinde, arazi toplulaştırma çalışmalarında ve kentsel dönüşüm çalışmalarında ihtiyaç duyulmaktadır. Bu çalışmada, aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkulün değerlemesinde değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir. Şerefiyelendirmenin gayrimenkul değerine ulaşmak için temel oluşturması ve değere ulaşmakta kullanılan bir yöntem olması nedeniyle çalışmada değerleme yöntemleri kavramsal olarak irdelenmiştir. Ayrıca değeri etkileyen kriterlerin ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkilerinin değerleme yapılacak gayrimenkulün niteliğine ve gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmış ve buna göre arsaların, konutların ve ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktörler ayrı ayrı incelemiştir. Şerefiyelendirme çalışmalarında saha çalışmaları yapılarak şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin şerefiyelendirme çalışmasının temelini oluşturduğu ve en önemli süreçlerinden biri olduğu vurgulanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı projede yer alan birden fazla gayrimenkul için yapılan değerleme çalışmalarında şerefiyelendirme kriterlerinin ve bu kriterlerin değer üzerinde birbirlerine göre ağırlıklarının gayrimenkullerin fonksiyonlarına ve gayrimenkullerin içinde yer aldığı pazardaki arz ve talep dengesine göre farklılık göstermesi nedeniyle söz konusu şerefiyelendirme çalışmalarının bölgesel analiz çalışmalarının sonuçları kullanılarak hazırlanması gerektiği ve toplumsal adaletin sağlanması açısından bu işlemlerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanları tarafından yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Özellikle toplu konut ve kooperatiflerde üyelerin kura sonucu çekmiş oldukları daire ve ödedikleri aidatların eşdeğer olması için yapılacak çalışmalarda, inşaat firmalarının, müteahhitlerin satışa çıkaracakları konut projelerinde yer alan bağımsız birimlerin satış değerlerinin tespitinde, emlak vergisi tespit çalışmalarında, ipotek uygulamaları, arsa ve arazi düzenlemelerinde, kamulaştırma çalışmalarında ve arazi toplulaştırması gibi geniş alanlı uygulamalarda yol gösterici olarak kullanılabilecektir. Buna ilave olarak kentsel yatırımların yoğun olduğu bölgelerde ortaya çıkan değer artış oranlarının ve emlak vergilerinin hesaplanmasında kullanılması önerilmektedir.