İmar Barışı Uygulamasının Değerlendirilmesi ve Tapu Sicili Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunların Analizi

Abstract

Türkiye’de 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatlı ya da ruhsatsız, yapı kullanma izin belgesine sahip olan ya da olmayan her türlü yasal denetleme dışında kalmış olan yapının “imar barışı” adı altında yasal hale getirilebilmesi için 18 Mayıs 2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanunun 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici 16. madde eklenmiştir. 3194 Sayılı Kanuna ilişkin olarak 6 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren 30443 sayılı “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği”; kapsamı ve uygulama yaklaşımları yönlerinden üzerinde tartışılacak birçok konuyu da gündeme getirmiştir. Kanun’un yürürlüğe girmesi ile yapı sahipleri tarafından imar dışı yapıları yasal zemine oturtmak için fırsat olarak nitelendirilen imar barışı veya affı düzenlemesinin; söz konusu yapıları ne kadar yasal zemine oturtabileceği veya ülkenin çok önemli bir imar problemi olan kaçak yapılaşmanın sona erdirilmesi için ne kadar etkisinin olacağı zamanla daha da anlaşılır olabilecektir. Bu çalışmada; öncelikli olarak imar barışı düzenlemesinin imar ve mülkiyet açısından ne anlama geldiği, yapı sahiplerini ve kent sakinlerini “İmar Barışı” süreci ile neleri beklediği hususları üzerinde durulmuş, sürecin işleyiş biçimine bakılarak imar barışı düzenlemesinin mevcut yapıları ve vatandaşı nasıl etkilediği ve gelecekte nasıl etkileyebileceği ortaya konulmuştur. Bu çerçevede imar barışı uygulamasından yararlanan yapıların her bakımdan yasal zemine oturup oturmadıkları ve yaşanan temel sorunlar; Çankaya Tapu Müdürlüğü’ne tescil için müracaat eden ve talepleri reddedilen yapı sahiplerinin mülkiyet hakkını düzenleyen mevzuat ve uygulama yönlerinden irdelenmiş ve karşılaşılan temel sorunların değerlendirilmesi yapılmıştır. Yapılan düzenleme ile Devlet, afet risklerine hazırlık için daha güncel veri altyapısı ve kentsel dönüşümde kullanılmak üzere mali kaynak elde etmiş ve taşınmaz malikleri de gayrimenkullerinin imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle elde edemedikleri bazı yasal imkanlara kavuşmuşlardır. Ancak imar barışı/affı; Devlet ile yapı sahipleri arasında bir uzlaşma sağlamakla birlikte, kentsel ve kırsal kesimlerin planlanması, yapıların ruhsatlandırılması ve tescili gibi konularda ülke genelinde bütüncül bir imar disiplininin sağlanması hususunda sorunlara neden olmaktadır. Özellikle tapu sicilinde kayıt altına alınmak istenen taşınmazların tescili (cins değişikliği, kat irtifakı veya mülkiyeti tesisi gibi) konusunda uygulamada önemli sorunlar yaşanmakta ve bu çerçevede tapu sicilinde bu yapıların kayıt altına alınması (tescil) hususunda teknik ve hukuki bazı engellerin olduğu görülmektedir. Hâlihazırda imar barışına başvuru yapanların günümüzde sadece % 4.33’lük kısmı tapu sicilinde işlem yapabilmiştir. İmar barışı/affı uygulamasının amacına ulaşması için bu yönde mevzuatta bazı düzenlemelere ihtiyaç olduğu ortaya çıkmaktadır. İmar hakkı ve projesine aykırı olarak inşa edilen yapılara başvuru üzerine yapı kayıt belgesi verilmesi ve hatta tapu tescilinin yapılması, yapı piyasalarında mülkiyet ve kullanım sorunlarının azaltılması, varlık piyasasınnın parasal büyüklüğünün tespiti ve şeffaflığın sağlanmasına imkan vermesi bakımından önemli görülmektedir. Bununla birlikte talep üzerine alınan kayıt belgesi ve ardından yapılan tapu tescillerine bağlı olarak gelecek yıllarda birçok anlaşmazlığın ortaya çıkması ve birçok davanın açılması kaçınılmaz olacağından, mahkemelerce anlaşmazlıkların çözümlenebilmesi için gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının bilirkişi olarak görevlendirilmesinin rasyonel karar tesisi için zorunlu olacağı vurgulanmalıdır.