Organize Sanayi Bölgelerinde arazi edinimi ve kamulaştırma çalışmalarının değerlendirilmesi
Özet
Dünyada teknolojik gelişme ve inovasyon kapasitesindeki artış ve son zamanlarda
Endüstri 4.0’ın tartışıldığı bir dönemde ülkemizin sanayileşme politikalarının
hızlandırılmasına özel önem verilmektedir. Bölgesel gelişme ve sanayileşme açısından
Organize Sanayi Bölgeleri, Endüstri Bölgeleri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinin
kurulması ve başarılı çalışmalar yapmaları, yerel ve ulusal kalkınma sürecine olumlu
katkı yapacaktır. OSB’lerin kuruluşu Dünyada 1800’lü yıllarda sanayileşme hareketleri
ile başlamış olup, Türkiye’de ise 1960’lı yıllarda kurulmaya başlayan OSB’lerin sayısı
269’a ve istihdam hacmi 1.300.000 kişiye ulaşmış ve toplam sanayi üretimi içinde
OSB’nin payında artış olmuştur. Türkiye’de sanayiinin gelişmesi, ülke içinde rekabetin
artması ile küresel ekonomide rekabet gücünün maksimum düzeye çıkarılabilmesi için
OSB’nin kuruluş ve yönetim sorunlarına çözüm bulunması ve sanayi işletmelerinin
hızla uygun OSB içinde toplanmalarının vergi ve diğer araçlarla teşvik edilmesine
gereksinim bulunmaktadır.
5462 Sayılı Kanuna göre OSB; müteşebbis heyetin veya genel kurulun vereceği karar
üzerine yönetim kurulunun başvurusu üzerine Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından
verilen kamu yararı kararı ve sınırları belirlenmiş yetki çerçevesinde kamulaştırma
işlemleri yaptırabilen bir özel hukuk tüzel kişiliğidir. Bölgelerin kuruluş alanı içinde
mülkiyet problemlerinin kısa sürede çözülerek altyapı ve üst yapı çalışmalarının
tamamlanmasını müteakip sanayicinin hızla yatırım yapabileceği arsaların tahsisi veya
satışının yapılması mümkün olacaktır. Bu çalışmada; literatür çalışması, mevzuat ve
uygulama sürecine ilişkin raporlar ve idari kayıtlar ile seçilmiş OSB Bölge
Müdürlüklerine uygulanan anketin sonuçlarının birlikte kullanılmasına dayalı olarak
OSB’nin arazi edinimi, mülkiyet yapısı, kamu yararı kararının alınması ve onanması ile
kamulaştırma iş ve işlemlerinde karşılaşılan sorunlar, kamulaştırma işleminin
tamamlanmasından sonraki sorunlar ve imar uygulamaları ve arsa tahsisi işlemlerinin
analizi yapılmıştır. Bakanlığın kamu yararı kararı vermesi ile altyapı ve üstyapı
yatırımları ile ilgili kredi sağlama dışında kamulaştırma işlemlerinden kaynaklanan
sorunlarla ilgili 4562 Sayılı Kanunda hüküm bulunmadığı ve OSB sınırları içinde
kamulaştırılan taşınmazların OSB’nin terkin edilmesi halinde nasıl değerlendirileceği ile
ilgili de mevzuatta yeterli düzenlemelerin olmadığı görülmektedir.
OSB’nin kuruluş yerlerinin seçilmesinden sonra bölge sınırları içinde kalan Hazine
arazilerinin bedelsiz veya harca esas değer üzerinden ve diğer taşınmazların ise 2942
sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre kamulaştırılması zorunlu olmaktadır.
Bölge sınırları içindeki arazilerin kamu yararı ve kamulaştırma kararı OSB müteşebbis
heyetinin talebi üzerinde Bakanlık tarafından verilmekte, bütün kamulaştırma hazırlık
işlemleri OSB Bölge Müdürlüğü tarafından yapılmakta ve daha sonra satın alma yoluyla
kamulaştırma ile bedel tespiti ve tescil davası aşamasında OSB Bölge Müdürlüğü ile
Belediye, Valilik Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı veya İl Özel İdaresi gibi
kamu kurumlarından biri arasında yapılacak anlaşma çerçevesinde kamulaştırma
işlemlerinin söz konusu kamu kurumu tarafından yürütülmesi zorunluluğu
bulunmaktadır. OSB adına kamulaştırma yapacak idare tarafından 2942 Sayılı Kanuna
göre oluşturulacak kıymet takdiri ve uzlaşma komisyonlarında OSB yönetiminden en az
bir üyenin görevlendirilmesini istemesi ve süresi içinde görevlendirmenin yapılamaması
hâlinde, ilgili idare tarafından komisyon üyelerinin tamamının kendi bünyesinden
seçilmesi yoluna gidilmektedir. OSB sınırları içindeki arazinin mülkiyetinin edinilmesi
için yapılan masraflar ile arazi bedelini ödeme yükümlülüğü ise OSB tüzel kişiliğine ait
bulunmaktadır.
Araştırma sonuçlarına göre 4562 sayılı OSB Kanunu çerçevesinde kuruluş yeri seçimi
ve kamulaştırma işlemlerinin yeniden düzenlenmesi, arazi edinimi ve kamulaştırma
çalışmalarının uzun zaman ve yüksek maliyetle tamamlanmasının sanayi yatırımlarını
geciktirmesi veya engellemesinin önüne geçilmesi ve arazi edinimi, kamulaştırma ve
imar işlerinin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yürütülmesi ve maliyetinin OSB
müteşebbis heyeti tarafından karşılanması ve OSB yönetiminin yeterli kaynağının
olmaması halinde, Bakanlık tarafından uzun vadeli kredi verilmesi veya Bölge
Müdürlüğünün borçlandırılmasının sağlanması ve borçların kapatılmasına kadar arazi
mülkiyetinin OSB Bölge Müdürlüğüne devrinin yapılmaması ve OSB’de altyapı
yatırımları, inşai faaliyetler, arsa satışı veya tahsis ile doluluk oranlarının sürekli olarak
Bakanlık tarafından izlenmesi ve değerlendirilmesi zorunlu görülmektedir. OSB’nin
kuruluşu, arazi edinimi, imar ve arsa üretimi, altyapı yatırımları, arsa tahsisi ve satışı,
ruhsat işlemleri, hizmetlerin fiyatlandırılması ve sağlık bandı tesisi ile bölge içindeki
kamusal alanların yönetimi konularının gayrimenkul geliştirme ve yönetimi
uzmanlarının sorumluluk alanına girdiği ve OSB Bölge Müdürlüklerinde yönetici ve
çalışan olarak mutlaka gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam
edilmesinin başarılı bölge yönetimi için zorunlu olduğunun vurgulanması
gerekmektedir.