Kamulaştırma yoluyla mülkiyet hakkının sınıflandırılması ve etkilerinin değerlendirilmesi

Abstract

Arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, malikine; onu kullanma, semerelerinden yararlanma ve dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkı tanımaktadır. Arazi mülkiyetindeki temel sorun, arzın sınırlılığı veya yeniden üretilememesidir. Özel mülkiyet hakkına, sınırsız ve mutlak bir hak olarak bakılmakta iken, kentsel yaşamın gelişmesi ile maliklerin haklarının yanında aynı zamanda birlikte yaşamanın bir gereği olarak ödevlerinin de olduğu kabul edilmektedir. Bu anlayış Anayasa ve yasalarda da yer alarak mülkiyet hakkının “kamu yararı” gereği sınırlandırılabileceği sonucunu doğurmuştur. Arazi arzının sınırlı olması, hızlı kentleşme ve sanayileşme sonucu özel mülkiyetin daha çok ve sıklıkla sınırlandırılmasını zorunlu kılmıştır. Bu sınırlandırma usullerinden biri de kamulaştırma işlemidir. Bu çalışmada kamulaştırma yoluyla mülkiyet hakkının sınırlandırılması ve etkilerinin değerlendirilmesi yapılmıştır. Bu amaçla çalışmada, konu ile ilgili önceki araştırmalar ve yayınlar ile yargı kararları incelenmiş ve internet sitelerinden elde edilen verilerin analizi yapılarak genel değerlendirme yapılması yoluna gidilmiştir. Buna ilave olarak Turhal Belediyesi kamulaştırma uygulamalarından seçilen örnek olayların analizi ve değerlendirilmesi yapılarak uygulama sorunları da ortaya konulmuştur. Kamulaştırma uygulamasının temelinde olması gereken kamu yararı kavramının dikkate alınması, ölçütlerinin tespiti ve bu durumun mülkiyet sahipleri ve toplum üzerinde yarattığı etkilerin ölçülmesi, hem teoride, hem de yargı kararları ve uygulamada genel olarak ihmal edilmiştir. Kentsel nüfusun yaşam kalitesi ve artan kentsel hizmetlerin verilmesi, kentsel kesimde arazi arzının sınırlı olmasına karşın, arsa, konut ve diğer yapılara olan talebin sürekli artması karşısında kamulaştırma ve diğer yollarla merkezi ve yerel idarelerin arazi edinimi zorunlu olmaktadır. Bu uygulamanın kamu yararı gerekçesi ile yapılması halinde bile, mülkiyet hakkını ortadan kaldırdığı ve bunun da maliklerin kamuya olan güven duygusunun zedelendiği gözlenmektedir. Sırf belirtilen gerekçe ile kamulaştırma maliyetinin hızla yükseldiği, kamulaştırılan taşınmaz bedelinin tespitinde sosyal ve manevi unsurların yasal olarak dikkate alınmasının mümkün olmamasına karşın, özellikle bilirkişi kurullarının yaptıkları değerleme çalışmalarında maliklerin taşınmazlarından mahrum kalmaları, gelecekte taşınmaz piyasasında meydana gelebilecek değer veya rant artışı ile gelir kaynakları veya istihdam olanaklarının yitirilmesinin de dikkate alındığı gözlenmektedir. Emsal değerinin dava konusu taşınmazlara göre düzeltilmesinde sayılan sübjektif unsuların dikkate alınmasının kamulaştırma maliyetini artırdığı, kamulaştırmanın ilgili kuruma olan maliyeti ve toplumsal maliyetinin hızla yükselme eğiliminde olduğu gözlenmektedir. Bu çerçevede kamulaştırmanın mülkiyet hakkını sınırlayan bir uygulama olduğu, kamulaştırma ile malikin mülkiyetine el koymanın yanında onun taşınmazı ve doğup büyüdüğü çevre ile olan bağının da koparıldığı ve sonuç olarak arazi edinimi ve kamulaştırma uygulamalarının ekonomik etkileri yanında psikolojik ve toplumsal etkilerinin olduğu, ancak uygulamada bu tür etkilerin tamamen ihmal edildiği ve birçok kamu kurumunda izleme ve değerlendirme çalışmasının bile yapılmadığı saptanmıştır. Özellikle yerel yönetimlerde yatırım projeleri için arazi edinimi, kamulaştırma ve değerleme hizmetlerinin kalitesinin yükseltilmesi, kaynak kullanım etkinliğinin artırılması ve uzun dönemde başarılı proje geliştirme ve uygulama sonuçlarının elde edilmesi için başta emlak ve istimlak, imar ve şehircilik, etüd ve proje, fen işleri ve kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin yönetimi alanlarında gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesinin zorunlu olduğu vurgulanmalıdır.