Kamulaştırma yapan idarelerce yapılan kıymet takdirleri ve ödenen kamulaştırma bedellerinin tapu sicili ile entegrasyonu

Abstract

Türkiye’nin makroekonomik dengesi son 15 yılda istikrar kazanmış, siyasi ve ekonomik istikrara bağlı olarak hızlı ekonomik büyüme sürecine girilmiştir. Makroekonomik istikrar ve refah artışı, taşınmaz sektörü ve yatırımlarını da olumlu yönde etkilemiştir. Gayrimenkul sektöründeki olumlu gelişmeler, taşınmaz değeri ve kirası gibi kavramları daha önemli hale getirmiştir. Taşınmazların yatırım aracı olarak görülmesi ve birçok hizmete altlık teşkil etmesinden dolayı gerçeğe en yakın değerlerinin tespiti; önemli bir meslek alanı niteliğini kazanmıştır. Taşınmazların özellikleri ile mülkiyet (kamu veya özel mülkiyette bulunan taşınmazlar) ve kullanım biçimleri, değerleme sürecinde kullanılacak yöntemlerin seçimini etkilemektedir. Özellikle satın alma gibi düşünülen kamulaştırma işleminde birçok taşınmazın değerlemesinin yapılması gerekmektedir. Farklı kamu idarelerinde kurulan kıymet takdiri komisyonları ve bilirkişilerin kamulaştırılan taşınmazların bedellerinin tespitinde kullanmaları gereken ölçütlerin aynı olduğu ve farklı kamulaştırma yöntemlerinde de aynı yöntemlere göre değerleme yapılmasının gerektiği vurgulanmalıdır. Türkiye’de birçok merkezi ve yerel idarenin kamulaştırma yapma yetkisi bulunmaktadır. Kamulaştırma amaçlı değerleme çalışmaları, bu işlemleri yapan resmi kurumların arşivlerinde tutulmakta ve çoğu kurum bu verileri elektronik ortama aktaramamaktadır. Günümüz koşullarında arşivlerde bulunan kâğıt üzerindeki verilerin paylaşımının zor olacağı aşikârdır. Hatta ülke genelinde hizmet veren resmi kurumların taşra teşkilatlarındaki verilere bile ulaşmada güçlük çektikleri gözlenmektedir. Değerleme sonuçlarının paylaşılabilmesi için elektronik ortamda tutulması zorunlu görülmektedir. Kamulaştırma sonuçlarının (il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, kamulaştırma alanı, değerleme ölçütü, arazi/arsa, yapı, muhdesat bedeli, arta kalan kısmında değer değişimi, varsa irtifak hakkı alanı, irtifak bedeli, kira veya ecrimisil bedeli, dava veya değerleme tarihi gibi), mahkeme kararının tapu müdürlüğüne teslimi ve tescil/terkin aşamasında görevli/yetkili kamu idareleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesinden sonra tescil/terkin işlemlerinin gerçekleştirilmesine yönelik düzenleme yapılmasına gereksinim duyulmaktadır. Mevcut koşullarda işlemin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünü (TKGM) ilgilendiren kısımları (mülkiyet bilgileri, tescil ve terkin işlemleri ile kamulaştırma bedeli gibi) Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne (TAKBİS) girilmektedir. TAKBİS veritabanında kıymet takdirleri ile ilgili alan ayrılmadığından, idare bünyesindeki kıymet takdir komisyonlarının takdir ettikleri değerler ile mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişilerin takdir ettikleri değerlerin birlikte TAKBİS veritabanına girilmesi söz konusu olamamakta ve büyük emek harcanarak ve masraf yapılarak elde edilen değer bilgilerinin ulusal veritabanında toplanması ve kamusal amaçlar için kullanımı da mümkün olamamaktadır. İnceleme sonuçlarına göre kamulaştırılan taşınmazların değerlemesine yönelik idari ve adli aşamalarda yapılan bütün kıymet takdiri işlemlerine ilişkin değer bilgilerinin denetimlerinin görevli idareler ve yargı organları tarafından yapılabilmesi ve özellikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesinin (e) bendindeki “resmi makamlar tarafından yapılmış kıymet takdirleri” ölçütünün değerleme sürecinde tali faktör olarak bütün kıymet takdiri ve bilirkişi kurullarınca kullanılabilmesi için değer bilgilerinin ulusal veritabanında toplanması zorunluluğu ortaya çıkmaktadır. Bu yolla idare bünyesinde yapılan değerleme sonuçları ile diğer idarelerin yaptıkları değerleme çalışmalarının sonuçlarının karşılaştırılmasına imkan verilebilecek ve daha da önemlisi aynı il/ilçe/mahalle/köy sınırları içinde benzer taşınmazlar için farklı kurumlar ve bilirkişi kurullarının birbirinden çok farklı değerleri takdir etmeleri ve kamu zararının ortaya çıkmasının önüne geçilebilecektir. Kamu kesiminde değerleme çalışmalarının bilimsel bir temele dayandırılarak yapılabilmesi için bütün kamu kurumlarındaki kıymet takdiri sonuçları ile mahkeme kararlarına göre kesinleşen bedellerin TKGM/TAKBİS veritabanına işlenmesi ve değer bilgilerinin bütün kamu kurumları ve yargı organları ile güvenli biçimde paylaşılabilmesi için yasal ve kurumsal düzenleme yapılması gerektiği açıktır. TAKBİS veritabanının yeniden yapılandırılması ve değer veritabanının yönetimi gibi işlerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetki alanında olduğu dikkate alınarak TKGM Bilgi Teknolojileri Dairesi ve ilgili diğer dairelerde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesi zorunluluğu ve dinamik bilgi sisteminin oluşturulmasında genel kamu menfaatinin olduğu ortaya çıkmaktadır. Buna ilave olarak değer bilgilerinin kalitesinin yükseltilebilmesi ve kamu kaynaklarının etki yönetimi için kamulaştırma yapma yetkisi olan bütün kamu idarelerinin emlak ve kamulaştırma birimlerinde de gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesinde yarar görülmektedir.