İller Bankası Anonim Şirketi gayrimenkullerinin değerlendirilmesinde karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
Özet
Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler için kaynak temini ve bu kaynakların etkili, etkin ve
verimli kullanılması, sürdürülebilir gelişme yönünden hayati önem taşımaktadır. Bu
açıdan yatırımcı kuruluşların hem şehir merkezlerinin, hem de kırsal alanların gelişimini
devam ettirebilmeleri açısından doğru finansman kaynağı ile merkezi ve yerel yönetim
birimlerini finanse etmesi gerekmektedir. Diğer taraftan hem bir üretim girdisi olarak,
hem de üretim için gerekli finansmanı sağlayabilecek gelir potansiyelini taşıması
açısından yatırımcı kuruluşların envanterlerinde bulunan gayrimenkulleri en etkin ve
verimli bir usulle değerlendirebilmesi zorunlu olarak ortaya çıkmaktadır. Çalışma
kapsamında incelenen İller Bankası Anonim Şirketi (İlbank), Belediyeler Bankası adı
altında 1933 yılında yalnızca belediyelerin ihtiyaçlarına yönelik faaliyetlerde bulunmak
amacıyla kurulmuş, hızlı nüfus artışı ve artan kentleşme oranı gibi sebepler ile görevleri
ve fonksiyonları sürekli değişime uğramış ve 2011 yılında yayımlanan 6107 sayılı İller
Bankası Anonim Şirketi Hakkında Kanun ile anonim şirketi statüsüne kavuşmuştur.
İlbank, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu kapsamında faaliyetlerini sürdürmekte ve sınırlı
da olsa gayrimenkul ticaretinde faaliyet göstermesi açısından diğer bankalardan
ayrılmaktadır. İlbank’ın diğer bankalardan ayrılan özgün yapısı İlbank’ı gayrimenkul
ticareti açısından mevzuat içinde sınırlı tutmakta, diğer bankaların ulaşabildikleri finansal
kaynaklardan yoksun bırakmaktadır. İlbank’ın diğer bankalar ile faaliyet konusu
bakımından farklılaşması ve önemli sayılabilecek bir gayrimenkul envanterine sahip
olması sebebiyle, İlbank’ın gayrimenkullerinin değerlendirilmesinde karşılaşılan sorunlar
incelenmesi ve çözüm önerilerin sunulması önem taşımaktadır. İlbank kaynak yaratmak
üzere herhangi bir borç veya yükümlülük altına girmeden kar amaçlı gayrimenkul yatırım
projeleri ile uygulamalar yapabilmekte ve yaptırabilmektedir. Bu hükme istinaden
yapacağı gayrimenkul yatırımları, projeleri ve uygulamalarında herhangi bir borç veya
yükümlülük altına girmeyecektir. Bu bakımdan İlbank ait gayrimenkullerin edinim
biçimleri ve değerlendirilmesi için kullanacağı işlemler ortaya konularak uygulamada
karşılaşılan sorunların incelenmesi önemli görülmektedir.
Çalışmada İlbank gayrimenkullerinin değerlendirilmesi sürecinin vergisel boyutları ile
halen mülkiyetinde olan bir gayrimenkulün daha önceden alınmış bir değerleme raporu
kapsamında incelenmiş ve değerleme işlemine ilişkin olarak etkin ve verimli yöntemin
ortaya konulması hedeflenmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, gayrimenkullerin
değerlendirilmesi sürecinde hem yasal durum, hem de finansman çeşitliliği yönünden
gayrimenkul faaliyetlerinde etkin bir yöntem olduğu daha önceki çalışmalarda ortaya
konulmuştur. Buradan hareketle İlbank’a ait gayrimenkullerinin değerlendirilmesinde,
özellikle vergisel avantajları sayesinde, en iyi yöntemin kurulacak bir gayrimenkul
yatırım ortaklığı olabileceği veya gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketlerinin
kurulabileceği değerlendirilmektedir. Sonuç olarak, hukuki yapısı ve üstlendiği görevler
itibariyle farklı fonksiyonları yerine getirmeye çalışan bir kamu kuruluşu olarak
İlbank’ta, finansman, gayrimenkul finansmanı, bankacılık, gayrimenkul mevzuatı,
gayrimenkul ve proje geliştirme ve yönetimi alanlarda hukuki ve teknik bilgi birikimine
sahip gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdam edilmesinin yararlı
olabileceği vurgulanmalıdır.