Değer artış kazancı ile sağlanan kaynaklarla kamu projelerinin finansmanı uygulamalarının incelemesi ve Türkiye'de uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi - Yılmaz, Muhammed Said (Ankara Üniversitesi, 2020)
Bu araştırmanın amacı; kamunun müdahalesi ve gerçekleştirdiği yatırımlar nedeniyle gayrimenkullerde ortaya çıkan değer artışının, kamunun gerçekleştirdiği veya gerçekleştireceği hizmet ve yatırımlar için finansal kaynak olarak kullanılabilirliği, kullanılması halinde uygulanabilecek yöntemleri ortaya koyarak, Türkiye'de kamu projelerinin gayrimenkullerde yaşanan değer artışı ile finanse edilebilme olanaklarının incelenmesidir. Gayrimenkullerde yaşanan değer artışının, kamuya aktarılması sürecinde dünyada uygulanan yöntemler ele alınmış ve Türkiye'de uygulanabilirliği ise mevzuat ve örnek proje sonuçları çerçevesinde irdelenmiştir. Bu çerçevede Türkiye'de gerçekleştirilen kamu metro yatırımı incelenerek, değer artışı; yatırım etki alanında yaşayan ve çalışan bireyler ile gayrimenkul pazarlaması yapan ofislerle görüşme ve anket sonuçlarına göre tespit edilmiştir. Buna ilave olarak kamunun değer artışından pay alarak finansman sağladığı uygulamalarda ölçüm olarak kullandığı emlak vergi değerlerindeki değişim de irdelenmiştir. Teori ve uygulamada kamunun müdahale ve kararları ile gayrimenkullerde yaşanan değer artışının, tekrar geliştirilen yatırımlar ve sağlanan hizmetler için finansal kaynak olarak kullanılması uzun süreden beri tartışılmaktadır. Değer artışının, kamuya geri kazandırılarak, hizmet ve yatırımlarında kullanılması uluslararası kurum ve kuruluşlar tarafından önemsenmekte ve bu yolla proje sürecinde ek finansman kalemi oluşturularak, sürdürülebilir yatırımlar gerçekleştirilmesi önerilmektedir. Araştırma sonuçlarına göre değer artışının kamuya aktarılması uygulamalarına ilişkin Türkiye mevzuatı irdelenerek örnek olarak seçilen proje güzergahında oluşan değer artışları tespit edilmiş ve değer artışının kamuya aktarılma olanakları tartışılmıştır. Türkiye'de değer artışının kamu yatırımlarında finansal kaynak olarak kullanılması için gerekli yasal değişikliklerin yapılması gerektiği vurgulanmalıdır. Gayrimenkulde yaşanan değer artışlarına ilişkin olarak toplumun, kamu yöneticilerin ve çalışanlarının yeterli bilince sahip olmadığı görülmüştür. Paydaşların değer artışı, değer artışından yararlanarak kaynak oluşturulması konusunda bilinçlendirilmesi, sunulan hizmet ve yatırımlarda oluşan veya oluşacak değer artışını dikkate alarak, projelendirilme aşamalarında ele alınması gerekmektedir. Değer artışından yararlanılması için topluma açıklanması, şeffaflık ve hesap verilebilirlik kaygıları içinde gerçekleştirilerek, topluma aktarılması gerekmektedir. Yatırım projelerinin bireylerin sağladıkları faydaları açıklamak, değer artışının kamuya aktarılması işlemlerini kolaylaştırılacaktır. Özellikle bireylerden alınacak değer artış payının kullanım amacının açıklanması; başarılı uygulama yapılması için önemli görülmektedir. Araştırma sonuçlarına göre proje finansmanı ve yönetimi uygulamalarının gerçekleştirecek kalifiye eleman ve yeniden yapılanmanın zorunlu olduğu ve bu işlemde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının anahtar role sahip oldukları ortaya çıkmaktadır.
Analysis of public projects financing with resources provided with land value capture and examination of applicability in Turkey
Keywords: : Kentsel rant; gayrimenkullerde değer artışı; değer artışının kamuya aktarılması; değer artışının vergilendirilmesi yoluyla finansman; yapılaşma hakkının satışı ve kamu özel işbirliği.