Arı, Elvin2021-07-132021-07-132018http://hdl.handle.net/20.500.12575/73620Birçok ülkede ve Türkiye’de gayrimenkul değerleme sektörü, son dönemlerde sıklıkla tartışma konusu olan hizmet sektörlerinden biri olmakta ve hızla çalışma alanları genişlemektedir. Değerleme sektörünün aktörleri olan değerleme uzmanlarının ve değerleme şirketlerinin, hizmet verdikleri kredi kuruluşlarına ve bu kuruluşlardan hizmet alan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine karşı sorumlulukları bulunmaktadır. Bununla birlikte değerleme sektörünün mesleki ve hukuki olarak altyapısının oluşturulmasına yönelik çalışmaların devam ettiği ve bu alanda birçok eksikliğin olduğu görülmektedir. Türkiye’de değerleme uygulamalarında genellikle karşılaştırmalı satış analizi yöntemi kullanılmakta ve özellikle gelir yöntemleri ve geliştirme analizi gibi ileri düzeyde bilgi gerektiren değerleme yöntemlerinin kullanımı oldukça düşük düzeyde kalmaktadır. Raporlama sürecinde; ilgili yasal düzenlemelerin aksine sağlıklı ve yeterli incelemenin yapılamadığı, rapor tanzim sürelerinin oldukça kısa olduğu, gerekli, yeterli ve güvenilir verilerin toplanamadığı, doğruluğu muallâk olan ve genellikle beyan veya ilan edilen verilerin zorunlu ve kolay ulaşılması nedeni ile kullanıldığı ve kamu ve özel kurumlarda verilere ulaşmada önemli güçlüklerin olduğu bilinmektedir. Değerleme raporlarında gayrimenkullerin kira parasının tespitinde; gayrimenkulün yer aldığı bölgenin yoğunluğu, bölgeye olan talep ve gayrimenkulün konumu (sokak ya da cadde cepheli olması) dikkate alınarak doğrudan işlem yapıldığına veya yerel emlak ofislerinden alınan beyanlar üzerinden kira çarpanlarının kabaca tahmin edildiğine tanık olunmaktadır. Yerel piyasa koşullarının gerçek yapısını yansıtmayan değerler üzerinden işlem yapılması, ekonomik ve sosyal yönden ciddi sorunlara neden olmaktadır. Değerleme uygulamalarında kira parası ve bunu etkileyen faktörler ile işletme masraflarına ilişkin sağlıklı verilerin elde edilememesi nedeni ile gelir yöntemlerinin kullanımı zorunlu olarak terk edilmektedir. Teori ve uygulamada gelir getiren taşınmazlar için etkin değerleme yaklaşımının gelir yöntemleri olduğu ve değerleme uzmanlarınca gelir getiren mülkler ve projelerin değerleme çalışmasında kira ve diğer gelirlerin analizin yapılması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu bakımdan çalışmada mesken olarak kullanılan mülklerin; hem piyasa ve imar verileri, hem de önceki değerleme raporlarının verileri birlikte kullanılarak çarpan katsayıları ve kapitalizasyon oranları gibi norm bilgiler ortaya konulmuş ve değerleme çalışmalarında gelir yöntemlerinin uygulanabilirliği irdelenmiştir. Araştırma alanı olarak seçilen Ankara ili Mamak ilçesi Kayaş Bölgesindeki Şahap Gürler Mahallesi, Yeşil Bayır Mahallesi ve Küçük Kayaş - İmar Mahallesi için 2017 yılının tamamı ile 2018 yılının birinci yarısında, kredi kuruluşları için hazırlanan ve onaylanan 127 adet konut nitelikli gayrimenkul değerleme raporunun verileri ile piyasa araştırmalarının sonuçları birlikte analiz edilerek meskenlerde brüt kira çarpanı, net kira geliri çarpanı ve kapitalizasyon oranlarının analizi yapılmış ve değişim düzeyleri irdelenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre incelenen mahallelerde brüt kira çarpanı 20 ve net kira çarpanı 21 ve mesken yatırımlarında geçerli kapitalizasyon oranı ise %4,78 olarak tespit edilmiştir. Araştırma sonuçlarının aksine, çalışma alanında yapılan değerleme uygulamalarında, talebin ve gelişmişlik seviyesinin düşük olduğu gerekçesi ile meskenlerde yıllık brüt kira çarpanının 22 ile 25 yıl aralığında alındığı ve bu işlemin tamamen piyasa aktörlerinin görüşleri ve uzmanların sübjektif öngörülerine dayandırıldığı tespit edilmiştir. Değerleme sektöründe raporlama kalitesinin yükseltilmesi açısından öncelikle kullanılan verilerde ve değerleme yöntemlerinde standardizasyonun sağlanması, gerçeğe aykırı verilerin sağlıklı sonuç vermeyeceği ve ekonomik açıdan ciddi kayıplara neden olabileceği dikkate alınarak değerlemede kullanılabilecek bütün norm bilgilerin ilgili kamu kurumları ve meslek örgütü tarafından il, ilçe ve mahalle düzeylerinde taşınmazların türlerine göre tespit edilerek ilan edilmesi, değerleme verilerine erişimin kolaylaştırılması ve son olarak değerleme uzmanlığında eğitime ve profesyonelleşmeye ağırlık verilmesinin zorunluluğu olduğu vurgulanmalıdır.trDeğerlemegayrimenkul değerlemedeğerleme yöntemlerigelir yöntemlerikira çarpanı katsayılarıkapitalizasyon oranıOther / Diğer0140