Şen, Nurdan2021-09-082021-09-082020http://hdl.handle.net/20.500.12575/74524Gelişmekte olan ülkelerde kaynaklar görece kısıtlı ve yeni kaynak yaratma süreci de oldukça zor olduğundan, teknolojik bilgi birikimi eksikliği veya büyük yatırımlar gerektirmesi sebebiyle mevcut kaynakların yatırım alanlarına tahsisinde önemli sorunlar yaşanmaktadır. Birçok ülkede kaynak oluşturma yönünden büyük avantaj sağlayan inşaat ve gayrimenkul sektörleri yıllar boyunca kontrolsüz biçimde büyümeye devam etmiş ve bu süreçte genel olarak inşaat ve gayrimenkul sektörleri sıklıkla tartışma konusu olmuştur. Birçok kentte kaçak veya imara aykırı yapılar sebebiyle adeta kontrol dışı yerel ekonomiyi de beraberinde getiren bir mekan oluşumuna tanık olunmaktadır. Zamanla gelişmekte olan ekonomilerin yaşadığı bir sorun olarak kırsal yerleşimlerden kentlere göçün birincil sebebini oluşturduğu bu gelişigüzel yapılaşma ve bunun sonucu olarak çarpık kentleşme olgusuna siyasal iktidarlar çözüm bulmaya ve çeşitli yasal düzenlemelerle bir düzen getirmeye çalışmışlardır. İlk olarak 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile kaçak yapılaşmayı önlemeye yönelik bir tahsis yasası yürürlüğe konulmuş ve bu yasa imar affı alanında yapılan ilk düzenleme olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul geliştirme alanında özellikle kentsel büyüme ve yapım kararlarının verilmesinde çok yönlü analizlerin yapılması ve rasyonel yatırım kararlarının verilmesi zorunlu olmaktadır. Kentlerde mevcut arsa ve yapı stokunun kaynak oluşturmada kullanılabilmesi için gerek mevcut yapı stoku gerekse daha sonra hukuken ve fiziksel olarak mevcut olması, muhtemel yapı stoklarının ilgili mevzuata (ekonomik, hukuki ve sosyal anlamda) uyumlu hale getirilebilmesi için gerekli çalışmaları yapmakla mükellef bir yapılanmadır. Yapı stoklarının öncelikle ipotek karşılığı menkulleştirilmiş kredilere altlık teşkil etmesi veya başka biçimlerde ekonomik hayatın içinde sermaye olarak kullanılabilmesi için ilgili bütün disiplinlerin (finans, mimarlık, mühendislik, hukuk, ziraat, orman, iktisat ve idari bilimler, matematik ve istatistik gibi) belirli bir meslek veya iş alanında toplanması ve disiplinler arası bir yaklaşım ile inşaat ve gayrimenkul konularının ele alınması zorunlu olmaktadır. Belirtilen ilgili disiplinleri içine alan ve disiplinler arası bir meslek ve iş alanı olarak hızla gelişen gayrimenkul geliştirme ve ii yönetimi bölümleri ve uzmanları tarafından imar affı ve gayrimenkul piyasalarına etkilerinin incelenmesi ve değerlendirilmesine şiddetli ihtiyaç duyulmaktadır. Konunun sadece kaçak yapıların kayıt altına alınması ve kamu kesimi için kaynak oluşturma gibi amaçlarla ele alınmasının yeterli olmadığı, mülkiyet hakkı, gayrimenkul piyasaları ve finansal sistem üzerinde önemli etkilerinin olabileceği değerlendirilmektedir. Türkiye’de özellikle kentlerin çeperleri ve yakın çevresinde yasalara aykırı olarak gerçekleşen gecekondu mahalleleri ile kentlerin içinde inşa edilen imara aykırı yapıların varlığı, imara aykırı yapıların sadece konut ile sınırlı olmadığı, ofis, rezidans, alışveriş merkezi, iş merkezi, endüstriyel ve diğer kullanımlara yönelik yapılarda da ortaya çıktığı ve zaman içinde imara aykırı yapılarak hızla artarak kentsel dinamikleri olumsuz yönde etkilediği gözlenmektedir. Belli sayıya ulaştıklarında ve buna bağlı olarak yerel idarelerin seçiminde etkin bir güce eriştiklerinde mevcut yapılarıyla ilgili mülkiyet hakkı ve yapılaşma talebiyle ortaya çıkarak, 1948 yılından günümüze yirmiden fazla imar affı içerikli yasanın çıkarılmasına sebep olmuşlardır. Yürürlüğe konulan imar afları, toplumsal adalet ve barışın zayıflamasına, planlama ve imar yapan kurumlara olan güvenin azalarak, zengin doğal kaynakların amaç dışı kullanımına yol açmıştır. Son çıkan ve kapsamı oldukça geniş tutulan 7143 Sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16’ncı maddesi ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla kent yerleşimlerde toplam yapı varlığının niteliğinin tespitine imkan vermesi bakımından önemli bir düzenleme olarak ele alınabilecektir. Bununla birlikte imar barışı uygulaması yoluyla kaçak yapıların kayıt altına alınması için yapı kayıt belgelerinin verilmesi ve ikinci aşamada gerekli proje tadilatlarının yapılması, maliklerce onaylanması ve arsa tahsislerinin yapılmasına müteakip kat mülkiyetinin tesis edildiği dikkati çekmektedir. Tapu tescili ve özellikle kat mülkiyetine geçişte anataşınmazın kayıtlı bağımsız bölümlerinin arsa payları değişmekte, bazı taşınmazların yapı kayıt belgeleri iptal edilmekte ve sonuç olarak ortaya çıkan birçok anlaşmazlık yargı yoluna taşınmakta ve idari işlemlerine yüklerine ilave olarak açılan davaların da kamuya ilave bir yük getirdiği tespit edilmiştir. Diğer yandan 7143 Sayılı Kanun ile yapılan düzenlemenin öncekilerden farklı olarak mevcut kayıt dışı yapı varlığı ve kayıt dışı ekonomiyi ortadan kaldırma veya minimize etme, kentsel yapılı çevrede toplumsal uzlaşma sağlama ve mevcut yapıların maliklerinin vergisel yükümlüklerinin yerine getirilmesi, izleme ve değerlendirme ile kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarının seçimine ilişkin avantajlarının olması mümkün görülmektedir.trMülkiyet ve imar hakkıimara aykırı yapılaşmaimar affı ve imar barışı,yapı kayıt belgesi ve tapu işlemleriOther / Diğer0161