İcra Ve İflas Hukuku Kapsamında Kıymet Takdiri Çalışmalarının Değerlendirilmesi: Kastamonu İcra Daireleri Yönünden Bir İnceleme
Abstract
Bu çalışmada, öncelikle taşınmaz kavramı tanımlanarak çeşitli kanunlarda yer alan
taşınmaz kavramı ve kapsamı açıklanmış ve son olarak çalışmanın konusunu teşkil eden
İcra ve İflas Kanunu uyarınca taşınmazın kavramı ve kapsamı kavramı açıklanmıştır.
İzleyen kısımda İcra ve İflas Kanunu kapsamında taşınmazların haczedilme prosedürü
ayrıntılı olarak irdelenmiştir. Taşınmazların paraya çevrilmesi (satış) ve satış isteme
süreleri, Yargıtay kararları ışığında açıklanmıştır. İlan şartları, şekli ve tebliği konuları
üzerinde durularak, artırma şartnamesinin önemi, içeriği ve mükellefiyetler listesi
irdelenmiştir. Taşınmazların paraya çevrilmesi ile alacağın tahsili aşamasında kıymet
takdirinin İcra ve İflas Kanunu uygulamasındaki yeri, süresi ve bilirkişi olarak görev
verilecek kişilerin nitelikleri, kıymet takdirine itiraz edilmesi ve itiraz edebilecek kişiler,
itirazın süresi ve yapılacağı makam ile uygulamada kıymet takdirinin yapılış biçimi
teorik yönleri, yasal durumu ve uygulama yönlerinden irdelenmiştir. Taşınmazın satışı
aşamasında ihale şartları, birinci ve ikinci artırmanın özellikleri üzerinde durularak
ihalenin feshi davası sebepleri ve sonuçları değerlendirilmiştir.
Mevzuata göre satış öncesi yapılması gereken kıymet takdiri veya değerleme
çalışmalarının bütün yönleri ile incelenmesinin ardından ikinci aşamada Kastamonu İli
İcra Müdürlükleri’nde yapılan işlemlerden seçilen dosyalardaki kıymet takdiri
işlemlerinin uygulama sorunları değerlendirilmiştir. Örnek olay analizinde Kastamonu
İcra Müdürlüklerinde 2012-2014 döneminde kıymet takdiri yapılan dosyaların 195 adet
ii
olduğu saptanmış olup, bunların tamamı tek tek incelenmiş ve kıymet takdiri yapılan
icra dosyalarına ilişkin sayısal verilerle özet çizelgelere dönüştürülmüştür. İnceleme
sonuçlarına göre; rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip işlemlerinde ağırlıklı olarak
kıymet takdirinin yapıldığı ve kıymet takdiri yapılan dosyaların çoğunluğunda satışın
istendiği görülmektedir. Kıymet takdiri yapılan dosyalarda taşınmazın tapu kütüğündeki
cinsinin takdir edilen değer üzerinde önemli bir etkisinin olmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme çalışması yapılan toplam dosya sayısı içinde taşınmazın cinsleri ele alındığı
zaman çoğunluğunun arsa ve tarla olduğu görülmüştür. İlk ihalede genel olarak satışın
yüksek olduğu ve satışı istenen icra dosyaları içinde kıymet takdirine itiraz davası açılan
dosya sayısının çok düşük düzeyde kaldığı ve en fazla itirazın meskenler ve özellikle
ipotekli kredi ile satın alınan meskenlerle sınırlı yapıldığı saptanmıştır.
Kıymet takdiri yapılan dosyalardaki taşınmazların tam mülkiyetli olduğu ve genellikle
hisseli taşınmazlar üzerinde ipotek tesis edilmiş ve kıymet takdiri yapılmış olsa bile
ihalede satışın gerçekleşmediği görülmektedir. İlke olarak hisseli taşınmazları satın
almak için talepte bulunan kişi sayısı oldukça kısıtlıdır. İcra Müdürlükleri tarafından
oluşturulan bilirkişi kurulunda genellikle kadastro bilirkişinin bulunması sağlandığı için,
dosyalarda ihalenin feshi davası açılması oranın düşük düzeyde kaldığı dikkati
çekmektedir. Bununla birlikte incelenen dosyalarda görev alan bilirkişilerin değerleme
alanında uzman olmadıkları, değerleme raporlarının uluslararası standartlara uygun
hazırlanmadığı, emsal ve gelir analizi yapılarak taşınmaz değerlerinin takdiri yerine
genel kanaat ve piyasa eğilimlerine göre değerlerin atfedilmesi ile raporların
sonuçlandırıldığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak incelenen dosyalara alınan raporların
analizinden açıkça 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununda 5582 Sayılı Kanun ve diğer
düzenlemelerle taşınmazların kıymet takdirlerine ilişkin değişiklerin uygulamaya
taşınamadığı ortaya çıkmaktadır. Yapılacak yeni düzenleme ile icra müdürlüklerince
alınacak bütün kıymet takdiri raporlarında değerleme çalışmasının lisanslı değerleme
uzmanları ile gayrimenkul geliştirme alanından lisans ve lisansüstü düzeylerde eğitim
almış uzmanlarınca hazırlanması zorunluluğu getirilmeli ve uygulamanın bütün illerde
bu biçimde yapılması temel koşul olmalıdır.