Kamulaştırma ve finans sektörü için imar mevzuatına aykırı taşınmazların değerleme uygulamaları
Özet
Taşınmaz, altın ile birlikte geleneksel yatırım araçlarının başında gelmektedir. Taşınmaz yatırımının son yıllarda yüksek kazanç getirmesi, diğer yatırım araçlarına göre daha çok tercih edilmesini sağlamıştır. Taşınmaz yatırımının tercih edilmesinin temel nedeni, güvenilir olması ve risk derecesinin düşüklüğüdür. Bunlara ilave olarak taşınmaz yatırımlarından yüksek kazanç elde edilmesine rağmen, vergisel yükümlülüğünün, diğer yatırım araçlarına (kayıt dışı yaygın) oranla daha düşük olması, taşınmaz yatırımının her dönemde ilk sıralarda yer almasına olanak vermektedir. Birçok yatırımcının, yatırım kararı vermeden önce, finans ve sigorta gibi amaçlar dahil genellikle değerleme raporu alma eğiliminde olduğu ve değerleme raporlarının açıkça yatırım ve yatırımcının korunmasına hizmet ettiği bilinmektedir.
Türkiye’de hızlı kentleşmenin sonucu olarak kentlerin yoğun göç alması, barınma ve konut sorununu ortaya çıkarmıştır. Özellikle 1950’li yıllardan sonra barınma ihtiyacını karşılamak üzere ağırlıklı olarak kamu arazileri üzerine inşa edilen gecekondu türü imar mevzuatına aykırı yapılar, zamanla büyük şehirlerde yapı stokunun %50’sine ulaşmıştır. Özellikle kamu eliyle inşa edilen yapılar başta olmak üzere, alt gelirli hanelerden yüksek gelir gruplarına kadar her kesim tarafından imara aykırı yapılar inşa edilmiş ve kaçak yapılaşma adeta zararlı virüs gibi hızla yayılmıştır. Gecekondu bölgelerinin zaman içerisinde şehrin çöküntü alanları haline gelmesi, kentsel dönüşüm ihtiyacını gündeme getirmiştir. Kentsel dönüşümün temel sorunu olan finansman ihtiyacının karşılanması için imar planlarında mevcut yapı yoğunluğunun veya inşaat emsalinin 2-3 kat artırılması yoluyla pratik olarak çözüm arayışları; kaçak yapılaşma dışında ikinci büyük sorun olan imar rantını gündeme getirmiştir. Kentsel dönüşüm uygulamalarında finansal çözüm aracı olan imar yoğunluğunu artırmak suretiyle elde edilen rant, zaman içinde mevcut imar planlarında da standart bir uygulamaya dönüşmüş gibi görünmektedir. Bu çerçevede Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının, rantsal paylaşıma dönüştüğü çeşitli platformlarda sıklıkla ileri sürülmektedir.
Rant ekonomisinin yoğun olarak hissedildiği ortamda, imara aykırı taşınmazların değerlemesi ve bu tür taşınmazların ekonomiye entegre edilmesi başka bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Taşınmaz varlığının, gerek sermaye piyasası araçları, gerekse de finans sektöründe ipotek karşılığı menkulleştirilerek, ekonomik sistemde duran varlık olmaktan çıkarak dönen varlık niteliğine dönüştüğü görülmektedir. Çalışma kapsamında ülkemizde yoğun uygulama alanı olan kamulaştırma ve finans sektörü için yapılan değerleme raporlarında, imar mevzuatına aykırı inşa edilen taşınmazların değerleme uygulamaları, temel sorunları ve etkileri hem genel olarak, hem de seçilmiş değerleme firması raporlarına dayalı olarak incelenmiştir. Kaçak yapıların neden olduğu değerleme sorunları, değerleme uzmanları ve değerleme kuruluşlarının sorumlulukları yönünden irdelenmiş ve bazı çözüm önerileri de sıralanmıştır. Seçilmiş değerleme kuruluşunun raporlarının analizi sonuçlarına göre toplam 15.548 adet raporun yaklaşık % 42’sinin projesi ile uyumsuz taşınmazlara ait olduğu ve sonuç olarak imara aykırılığın yapı stokunun genel bir sorunu olduğu ortaya konulmuştur. İmar mevzuatına aykırı yapıların değerleme işlemlerinin neden oldukları sorunların çözümünün çok yönlü olduğu ve bu sorunun çözümünün; teknik, hukuki, politik, vergisel ve etik yönlerden ele alınması gerektiği saptanmıştır. Özellikle finans kurumlarının taşınmazları değerleme raporlarına dayalı olarak dereceleme (rating) yaptıkları ve rasyonel taşınmaz değerleme için bütün alanlarda dereceleme yapılmasının yararlı olabileceği vurgulanmalıdır. Ancak imar affı ve yapı kayıt belgesi uygulamalarının kaçak yapı ile mücadele ve değerleme sorunlarını daha da artıracağı ve yakın gelecekte değerleme uzmanları ve kurumlarının çalışma koşullarının da ağırlaşacağı düşünülmektedir. Önerilen çözüm modeline göre sektör paydaşları tarafından kaçak yapı sorununun bütün yönleri ile tartışılarak dönüşüm ve değerleme modelinin geliştirilmesi ve değerleme uzmanlarının çalışma koşullarının iyileştirilmesi zorunlu görülmektedir.