Hacizli ve rehinli satışların taşınmaz değerine etkisi: Malatya ili Battalgazi ilçesi örneği
Abstract
Türkiye’de icra takibine düşmüş taşınmazların piyasa değerlerinin altında kalan değerler üzerinden satıldığı, gerek tapu müdürlüklerinde icra satışlarının analizi, gerekse önceki bilimsel çalışmaların sonuçlarından anlaşılmaktadır. Bununla birlikte hacizli veya rehinli taşınmazları finans kuruluşlarından alınan borç ile finanse eden malikler tarafından satışlarının yapılması halinde, gerçekleşebilecek satış değerlerinin söz konusu taşınmazların piyasa değerlerinin altında veya piyasa değerlerine eşit olup olamayacağına yönelik bir araştırmanın olmadığı dikkati çekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün veritabanına göre 12.02.218 tarihine kadar olan dönemde hacizli anataşınmaz hisse satışı sayısı 29.082.766 adet, hacizli bağımsız bölüm hisse satış sayısı 5.509.501 adet, rehinli anataşınmaz satış sayısı 7.270.887 adet ve rehinli bağımsız bölüm satış sayısı ise 5.702.462 adet olarak gerçekleşmiştir. Türlerine göre hacizli ve rehinli taşınmaz satış sayısının büyük bir hacme ulaştığı görülmektedir. Borçlarını ödeyemeyen maliklerin taşınmazları genellikle icra müdürlükleri tarafından satışa çıkarılmakta veya borçlular taşınmazlarını hacizli ve rehinli olarak satma yolunu tercih etmektedirler. Bu çalışmada hacizli ve rehinli taşınmazların satıcı yönünden durum analizi hem genel olarak, hem de seçilmiş ilçe örneği çerçevesinde yapılmıştır. Çalışma kapsamında; taşınmaz tasarruf işlemleri, taşınmazların üzerindeki haciz ve rehin gibi takyidatların Türk Medeni Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre irdelenmesi ile bunların taşınmazların değerleri ile ilişkilendirilmesi ve özellikle icra müdürlüklerinde yapılan değerleme hizmetlerinin kalitesi ile uluslararası standartlara uygunluğu analiz edilmiştir.
Taşınmazlar üzerindeki haciz ve rehinlerin taşınmazların satışı ve değerlerine etkileri; ilgili yasal düzenlemeler ve yargısal kararları ile bilimsel esaslar yönlerinden incelenmiştir. Türk Hukuk Sistemi’nde rehin ve hacizli taşınmazların satışının yapılıp yapılamayacağı ile rehin hakkının farklı ülkelerin hukuk sistemi ile karşılaştırılması yapılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde taşınmaz değerleme yöntemleri ile hacizli ve rehinli taşınmazların değerleme işlemleri ve uygulama sonuçları irdelenmiş ve değerleme işlemlerinin kalitesi ile temel sorunları tartışılmıştır. Malatya ilinde 2013-2017 döneminde gerçekleştirilen toplam taşınmaz satışları, rehinli veya hacizli taşınmaz satışları ile Battalgazi ilçesinde söz konusu göstergelerin durumları karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Battalgazi ilçesi Tapu Müdürlüğü kayıtlarına göre hacizli ve rehinli olarak satış yapılan taşınmazların maliklerine uygulanan (57 malik ile yapılan) anketin sonuçları, satış ihalesi süreci ve uygulama sonuçları kapsamlı olarak analiz edilmiştir. Anket sonuçlarına göre taşınmazların hacizli veya rehinli satış nedenleri, yapılan satışlarda oluşan değerlerin borçları karşılayıp karşılayamadığı, taşınmaz satış değerleri ile piyasa satış değerleri arasında farklılık olup olmadığı, hacizli veya rehinli taşınmaz satışlarından sonra borçluların tekrar taşınmaz satın alıp alınmadıkları ve alınmış ise tercih edilen yerleşim yeri ile borçlunun taşınmazın satışı aşamasında karşılaştığı temel sorunların tespiti yapılmıştır.
İlke olarak hacizli ve rehinli taşınmazların icra müdürlüğü tarafından yapılan satış işlemlerinde (zorunlu satışlarda), satış değerinin gerçek piyasa değerinin en az % 80’nine yaklaşması gerektiği düşünülmektedir. Örnek olarak incelenen taşınmazların, icra müdürlükleri tarafından yapılan satış işlemlerinde oluşan değerlerin söz konusu taşınmazların gerçek piyasa değerlerine oranının % 50 ile % 100 arasında değiştiği tespit edilmiştir. Battalgazi ilçesinde hacizli veya rehinli taşınmaz satışlarından incelenen 57 adet satış işleminden 4 adedinin satış değerinin gerçek satış değerine oranının %75’in altında kaldığı, 4 adedinin % 75 ile % 80 aralığında ve kalan 49 adet taşınmazın satış değerinin piyasa değerine oranının ise % 80 ve üzerinde olduğu saptanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre borçluların taşınmazlarının icra müdürlüğü tarafından piyasa değerine oranla daha düşük bedeller üzerinden satış işleminin yapıldığı, borçluların taşınmazlarını kendilerinin satmaları halinde, satış değerlerinin icra satışlarına oranla daha yüksek olmasının mümkün olabileceği anlaşılmıştır. İnceleme sonuçlarına göre borçluların taşınmazlarını icra müdürlüğünce işlem yapılmadan önce kendilerinin satmalarının daha avantajlı olduğu, icra müdürlüğünün taşınmaz değerleme sisteminin yeniden düzenlenmesi gerektiği ve icra müdürlükleri tarafından yapılan bütün taşınmaz ve taşınır değerleme işlemlerinin uluslararası düzeyde akredite edilmiş gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca yapılmasının uluslararası değerleme standartları ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden zorunlu olduğu vurgulanmalıdır.