Kaya düşme riskinin gayrimenkul değerine etkisi: Ankara ili Keçiören ilçesi Selçuklu Caddesi örneği
Özet
Arazi kullanım kararlarının verilmesinde, afet riskinin özel olarak ele alınması ve değerlendirilmesi zorunlu olmaktadır. Deprem, heyelan, kaya düşmesi, taşkın, volkan, tsunami
gibi doğal afetlerin bütün dünyada can ve mal kayıplarına sebep olduğu bilinmektedir.
Can ve mal kayıplarına neden olan afetler, yerel ve ülkesel düzeyde gayrimenkullerin
kullanımı ve değerlerini doğrudan etkilemektedir. Afet risklerinin gayrimenkullerin değerleri ve kira paralarının azalmasına neden olduğu bilinmektedir. Bu çalışma ile geçmişte taş ocağı olarak kullanılan Ankara ili, Keçiören ilçesi, Selçuklu Caddesindeki bazı
parsellerin toplam 660 m uzunluğunda, ortalama 120 m genişlikte ve 52 m yüksekliğindeki şevde meydana gelen kaya düşmesi tehlikesinden etkilenmesi nedeniyle 1995 yılında
ilan edilen “Afete Maruz Bölge” kararının gayrimenkul değerlerine etkisi incelenmiştir.
Afet bölgesindeki imar planında değişiklik yapılması amacı ile inceleme alanının jeolojisini oluşturan dasitler üzerinde sondajlar yapılmış, karotlar alınmış, süreksizlikleri ve düşebilecek blok boyutları incelenmiştir. Arazi çalışması sonucu jeolojik-jeoteknik rapor
hazırlanarak öneriler getirilmiş, yerleşime uygun ve uygun olmayan alanlar belirlenmiştir. Kaya düşmesine karşı iyileştirme projesi hazırlanarak çelik ağ, çelik halat ve donatılı
sedde yapılması önerilmiştir. Alınan önlemlerden sonra afet bölgesinin sınırları yeniden
belirlenmiş ve Bakanlar Kurulu Kararı alınmıştır. Parsellerin uygun olmayan alanda kalan
kesimleri yapılaşamamış, kalan kısımlarda ise konut ve ticari gayrimenkuller inşa edilerek kullanıma açılmıştır. Jeoteknik önlemler alınıp kaya düşmesi riski bertaraf edilmesi
ve afete maruz bölge sınırlarının yeniden düzenlenmesinden sonra inceleme alanında yapılaşma mümkün olmuş ve bu durumun gayrimenkullerin değerleri üzerine olumlu etkisinin olduğu gözlenmiştir. Örnek olayın değerlendirilmesi neticesinde; kentsel alanda
imar planlama ve kullanım kararlarının verilmesi, taşınmaz geliştirme, etkin ve verimli
kullanım kararları ve değerleme çalışmalarında zemin yapısı ve afet risklerinin özel olarak incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır.